Considérations sur le marché immobilier de Balat : un indice de la situation actuelle. Nicolas Teboul.

Considérations sur le marché immobilier de Balat : un indice de la situation actuelle.

Par Nicolas Teboul, urbaniste, diplômé de l’IUP (pour des raisons de place, nous ne publions qu’un extrait de l’étude remise à l’OUI par Nicolas, à la suite d’un fructueux séjour de deux mois à Istanbul ; l’intégralité du texte est évidemment disponible).

A – Les emlakçı : acteurs centraux de l’immobilier local.

Le métier d’agent immobilier ou emlakçı est particulièrement bien représenté a Istanbul : dans un contexte de sur-inflation, l’investissement foncier et immobilier reste le plus sur et le plus rentable placement financier. Son organisation y apparait toutefois segmentée -parfois cloisonnée- et une différenciation certaine existe entre l’organisation des réseaux de production (caractérisé par la présence de coopératives de production) et de gestion (assure notamment par les coopératives de services). Les deux ont toutefois des organisations complexes –pour ne pas dire obscures- et ramifiées (impliquant hommes d’affaires, élus locaux, fonctionnaires militaires, etc.), qui les rendent difficilement identifiables et pénétrables. C’est dans les zones périphériques -souvent marquées par des situations de non-droit et des opportunités foncières importantes- que les mécanismes de spéculation et de clientélisme sont les plus pousses et en offrent une traduction urbaine évidente: terrains militaires ou publics affectes à la construction, ensembles immobiliers surdimensionnes répondant a une demande fictive, construction de cités privées autocentrées et accessibles par “passe-droit”, etc. Ce système d’urbanisation, aux mains d’importants groupes d’intérêts, fonctionne sur un mode de plus-value financière à court/ moyen terme faisant abnégation de toute logique d’organisation urbaine, régulation foncière et protection environnementale2 .

Symptomatiques de l’urbanisation galopante et incontrôlée qui affecte les espaces urbains périphériques de l’agglomération stambouliote, ces mécanismes n’existent pas dans un contexte urbain ancien et déjà stabilise, ou les leviers d’encadrement et de régulation du marche immobilier sont plus formalises. Notre démarche d’analyse ne doit donc pas fonctionner par transposition mais intégrer des modes de raisonnement plus spécifiques.

Concernant le quartier de Balat (entendu comme zone d’habitation), notre analyse y a dénombré, au 6/07/01, environ 20 offices de vente et de location immobilières. Ce chiffre, évolutif, traduit l’importance de leur rôle sur le “quartier” et nous incite a en analyser les fondements et les implications.

B- Évaluation de l’offre immobilière à Balat au 6/07/01

B1- Méthodologie et précautions d’usages.

Les enquêtes réalisées ont principalement exploité deux sources d’informations: les annonces publiques affichées dans les bureaux des Emlakçı (15 offices) et les entretiens avec certains agents immobiliers (9 représentants différents). Réalisées sur une courte période, ces investigations ont une valeur indicative et ponctuelle de l’état du marché immobilier. Par ailleurs, le croisement des deux modes d’enquête a révélé des différences d’appréciation notables et nous a incité à réajuster nos constats afin d’en dégager les grandes tendances. Cela fut notamment le cas pour le rapport existant entre les offres locatives (Kiralık) et les ventes (Satılık): la surreprésentation des ventes dans les annonces fut contredite par les entretiens qui ont révélé des volumes d’offres locatives bien supérieurs et généralement majoritaires. Ce phénomène s’explique notamment par l’aspect plus oral et “informel” des offres locatives qui semblent se transmettre plus indirectement (environ 30% des locations se faisant sans passer par un opérateur).

Par ailleurs, le nombre d’offres de vente (pour les immeubles ou bina et surtout pour les appartements ou daire), devait lui aussi être pondéré : le doublement des annonces entre les différents emlakçı enquêtés a été évalué à environ 40% pour les appartements et 20% pour les immeubles !

Finalement, du fait de leurs pondérations, les données publiées doivent être prise avec précaution et considérées comme des évaluations partielles et ponctuelles de l’état du marché immobilier de Balat.

B2- Le depouillement des donnees d’enquete.

L’analyse des offres immobilieres et foncieres a revele l’existence de 5 produits distincts: les appartements (daire), les immeubles (bina), les locaux d’activites (dükkan), les maisons “populaires” (gecekondu) et les terrains nus (arsa)1.

Pour des commodites de lecture, les tableaux de donnees presentes ci-dessous sont des syntheses des enquetes realisees : ils expriment des tendances statistiques generales .

– Les volumes d’offres de vente et de location.      

SATILIK KIRALIK
DAIRE 162 240
DÜKKAN 84 4
BINA 16
ARSA 7
GECEKONDU 5
TOTAL 274 244

Source: enquete OUI, 06/01

Un marché immobilier plutôt restreint, dominé par les offres locatives…

– Evaluation des prix de vente et de location affiches chez les emlakçı

DAIRE DAIRE
< 7 40% < 80 40%
7 a 10 60% 80 à 120 60%
Moyenne 9 Moyenne 100
DÜKKAN DÜKKAN
< 3 30% < 500 50%
3 a 7 70% > 500 50%
Moyenne 5 Moyenne 700
Source: enquête OUI,06/01* Prix exprimé enmilliards de livresturques

** Prix exprimé en

millions de livres

turques

Taux de change au

06/01: 1F = 160 000 LT

BINA
< 20 65%
> 20 35%
Moyenne 17
ARSA
< 5 25%
5 a 10 50%
> 10 25%
Moyenne 8
GECEKONDU
1 a 3 100%
Moyenne 2

Des niveaux de prix globalement faibles, reflétant un état peu dynamique du marché

immobilier…

– Evaluation des surfaces habitables des logements

SATILIK KIRALIK
DAIRE
< 50m2 5%* 20%
50 a 100m2 60% 65%
 > 100m2 35%  15%
Moyenne 100 80
BINA
Nb. d’etage 3 et 4
  • · Nombre de logement exprime en pourcentage par rapport au volume total des categories d’offres (vente et location).

Source: enquête OUI, 06/01
Domination du marché locatif par les logements intermédiaires de type T3 (un salon, deux chambres).

-Principales localisations des offres des Emlakçı de Balat.

BALAT
Satılık 85%
Kiralık 70%
Adresses Ayan Cad. Ayvansaray Kucuk Sk.Draman Sk.
Eğrikale Sk.
Hızır Cavuş Koprusu Sk.
Kastamonu Sk.
Kesmekaya Cad.
Mustafapaşa Sk.
Mollaaşkı Mahalle Sk.
FENER
Satılık 10%
Kiralık 20%
Autres quartiers Arnavutkoy, Edirnekapı, Eminonu,Esentepe, Eyup, GaziosmanPaşa, Haskoy
Satılık 5% 
Kiralık 10%

Sources: enquête OUI, 06/01
Une concentration des offres immobilières sur Balat (privilégiant certaines rues) et l’existence d’offres externalisées tout à fait singulières et révélatrices…

C- Interpretations des donnees et hypotheses de recherche.

Precisons tout d’abord que l’analyse du marche immobilier a Balat ne peut se fonder sur un simple depouillement des donnees. Plusieurs facteurs necessitent une approche plus integree et nuancee :

  • – Le caractere plutot “informel” de certaines offres, notamment locatives, qui ne peuvent etre referencees directement;
  • – L’importance des dynamiques de rotation au sein du parc immobilier locatif qui impliquent un reajustement constant des donnees;
  • – Les phenomenes de doublement des annonces chez les differents emlakçı;
  • -Globalement, le manque d’organisation du reseau professionnel local et les carences en information – et formation – de leurs representants, qui obligent a des verifications et des recoupements de donnees reguliers.

Considerations generales :

Le volume global des offres, tous produits confondus (Daire, Bina, Arsa, Dükkan et Gecekondu), peut etre evalue a environ 520 unites. Ce chiffre doit toutefois etre pondere, a la hausse cette fois-ci, au regard des annonces non integrees (pour des raisons de temps), dans l’echantillon d’etude. Considerant ce fait (visant essentiellement les appartements et les immeubles a louer ou a vendre), on peut emettre l’hypothese d’une offre totale avoisinant les 700 unites.

Tout d’abord, quelques rapides commentaires concernant les terrains nus (arsa), les locaux d’activités (dükkan) et les maisons basses de type “villageois” (gecekondu de la premiere generation), qui ne représentent à eux tous qu’environ 6% des annonces.

Dans le “quartier” de Balat, les opportunites foncieres sont plutot rares (16 offres, dont une dizaine paraissent vraiment justifiees) et correspondent generalement a des “dents creuses” de petite taille (souvent des bâtiments detruits et non reconstruits). Leurs prix de vente sont relativement eleves (40 millions en moyenne, soit environ 280F/m2) et varient fortement suivant leur localisation (proximite de monuments, niveau d’accessibilite). Malgre leur faible nombre, ils constituent des potentiels de construction non negligeables dont il faudra controler -surveiller du moins- l’evolution.

Les offres de vente ou de location de locaux commerciaux sont elles aussi peu frequentes sur le quartier (11 annonces). La morosite economique actuelle, peu favorable a la creation de nouvelles activites, du type commerces, artisanats et entreprises, en est un facteur explicatif.

Les serieuses difficultes financieres des menages renforcent cet etat de fait, pour des commerces fonctionnant principalement sur la vente locale de produits courants (alimentation notamment). Par ailleurs, les contraintes resultantes d’un cadre urbain de plus en plus vetuste (mauvais etat de la voirie, degradation generale du bati, etc.), sont des arguments souvent mentionnes pour expliquer le manque de dynamisme des activites existantes et de nouveaux investissements.

Enfin, les etonnantes offres de vente de gecekondu rappellent leur presence historique et leur rôle dans la definition d’un paysage urbain aux aspects “villageois” (essentiellement au norddu quartier de Balat, en bordure de la muraille Byzantine de Theodose). Leur existence est aujourd’hui marginalisee, du fait notamment de leur illegalite, mais leurs faibles prix de vente (entre 1 et 3 milliards de livres turques), attirent encore quelques familles demunies – et parfois nostalgique de la propriete terrienne -, familles souvent exclues de fait du marche “standard”.

Commentaires de fond:

Le volume globale des offres estimees (environ 700 unites), est le point de depart d’une premiere serie de remarques. En effet, au vu de ce resultat on peut considerer que le marche immobilier sur Balat est plutot restreint, surtout si on le compare a ceux d’autres quartiers d’habitations du centre-anciens plus ou moins proches (comme Haskoy, Kasımpaşa, Galata ou Cihangir par exemple), ou les offres sont plus larges et plus diversifiees. Les processus de degradation, acceleres par une reglementation peu operante, favorisent l’inhabitabilité des logements –voire leur vacance- et contituent un premier facteur explicatif. Ce phenomene est encore plus pregnant depuis la crise economique qui a reduit la part de l’investissement des proprietaires locaux a la portion congrue. D’apres les evaluations des emlakçı, pres de 15% des batiments du quartier seraient inhabitables et environ 13% de plus seraient partiellement vides ou vacants. Les phenomenes cumules de forte degradation du bati et de desengagement des proprietaires dans l’entretien de leur patrimoine, sont les premiers facteurs de blocage du marche immobilier local et de son maintien dans une dynamique d’inertie.

Malgre ces carences, le quartier de Balat ne presente t-il pas un reel potentiel de developpement ? Les nombreuses speculations sur l’avenir, vehiculees par la presse locale et les professionnels en tout genre (emlakçı, commercants, etc.), designe le futur projet de rehabilitation euro-turc comme le facteur declenchant d’un renouveau des investissements immobiliers. Leurs discours, souvent mal argumentes au demeurant, decrivent un contexte aujourd’hui favorable pour des placements immobiliers ayant a terme (suivant quelle échéance?), l’assurance d’une plus-value consequente. Cette demarche, relevant le plus souvent d’un attentisme incantatoire, n’a pas encore mobilise les acheteurs potentiels et les bureaux des emlakçı reste partiellement vides. Au-dela de ce phenomene, le quartier de Balat, comme celui de Fener d’ailleurs, beneficie d’une situation et d’un environnement urbain favorables a sa valorisation. Son parc immobilier, caracterise par une grande diversite architecturale (batiment a oriel, maisons de bois, etc.), constitue egalement une reserve en logements potentiellement exploitables : appartements vacants, immeuble sous-occupes, etc.

Leurs prix de vente, entre 7 et 10 milliards pour un appartement (80 a 120 m2) et de 15 a 25 milliards pour un immeuble (3 a 4 etages), restent abordables et ouvert a un large panel d’acheteurs (proprietaires occupants, investisseurs, etc.) Toutefois, l’importance des travaux de rehabilitation a effectuer (environ 25 milliards de livres turques pour une intervention “legere” et correctement realisee et plus de 40 milliards de livres turques pour une rehabilitation plus “lourde”), conduit a relativiser cette opportunite. Par ailleurs, si l’on se refere aux objectifs de valorisation sociale et de maintien en place des populations habitantes (immigres de la mer Noire et Anatoliens), louablement prones par le futur programme de rehabilitation, la viabilite financiere d’une telle entreprise -induite aussi par l’apport de capitaux prives- devient plus complexe – pour certains hypothetiques. Il faudra donc plus que des discours d’intentions et des gestes politiques pour en assurer la viabilite sociale et economique.

Une autre donnee chiffree necessite un commentaire attentif: il s’agit du rapport existant entre le volume d’offre de vente (satılık) et de location (kiralık), d’appartements (daire), qui constituent le premier produit immobilier disponible.

D’après l’enquête effectuée, les locations représenteraient 60% des offres “appartements” contre 40% pour les ventes. Selon certains emlakçı, ce rapport pourrait même être accentue si l’on considère qu’une partie des propositions de vente d’appartements à l’unité recoupe celles d’immeubles pour lesquels on a associe plusieurs logements (3 a 4 en moyenne). Ceci étant, les données présentées illustrent déjà un état singulier du marché local. Ainsi, en quoi l’importance de l’offre en logement locatif est-elle un révélateur de la situation socioéconomique actuelle?

En 1997, une majorité des ménages, environ 60% des foyers, vivaient en dessous du seuil des 150 millions de livres turques par mois1. Dans le contexte de crise actuel, cette estimation doit être augmentée: on peut ainsi faire l’hypothèse et cela malgré l’existence, difficilement evaluable mais toujours prégnante, de revenus secondaires issus d’emplois “informels”, qu’environ 70% des ménages sont dans une situation de grande précarité. De fait, le recours au marche locatif, dans des gammes de produit dites de primo-location (autour de 50 millions de livres turques par mois sur Balat) est une obligation et fait l’objet d’importantes demandes.

Toutefois, les prix du marche – parfois motives par des propriétaires cherchant a trouver des locataires plus solvables – restent globalement trop élévés pour ces ménages (en moyenne, 80 millions de livres turques par mois) et les phénomènes d’impayés se multiplient – d’ou un contrôle plus strict des situations familiales par les propriétaires.

Par ailleurs, la question de la sur-représentation des locations permet d’aborder celle des modalites de peuplement et des a priori qui leurs sont souvent associes. L’analyse des mouvements locatifs traduit tout d’abord un “turn over” important au sein du parc immobilier.

Selon les constats de certain emlakçı, de nombreux appartements connaissent des changements reguliers de locataires (parfois tous les ans). Ce phenomene d’hyper-mobilite des menages a souvent ete associe a la vocation d’accueil et de transit du quartier pour des populations fraichement immigrees: ruraux de la mer Noire et “anatoliens du sud-est”. Dans quelle mesure cette analyse est-elle encore valable?

L’immigration rurale est toujours un phénomène explicatif du gonflement de la métropole stambouliote, mais il semble qu’elle le soit dans des proportions moins importantes et relève davantage de l’inertie de processus anciennement actifs2. Le renouvellement naturel est en passe de prendre le relais de la rurbanisation dans de nombreux quartiers de la mégapole – phénomène induit également par l’orientation des migrations rurales vers des pôles urbains secondaires: villes de Gaziantep, de Konya, de Mersin, de Kayseri, etc.- . Toutefois, ce processus ne connait pas une evolution uniforme et certains espaces, plus cibles – mieux choisis-, accueillent régulièrement de nouveaux migrants. D’apres les elements d’information disponibles, il semble que le quartier de Balat fonctionne encore en partie sur ce modèle.

Selon cette hypothèse, les emlakçı, dont les rattachements communautaires sont souvent avérés (enseignes en référence a des regions de l’est de la Turquie, photographies diverses, discours revelateurs, etc.), constitueraient l’un des maillons d’un reseau d’immigration rurale particulierement bien implante et structure. Motives par l’espoir d’une condition socioeconomique meilleure -lorsqu’il ne sagit pas pour certains de departs politiquement orchestres-, les migrants de Balat bénéficieraient alors de ce reseau de connaissances pour assurer leur premiere installation urbaine. Comme le suggere les offres de locations dans d’autres quartiers (Eyup, Esentepe, Gaziosmanpaşa, Haskoy, etc.), pour certains d’entre-eux l’hebergement sur Balat n’est que temporaire (de un a deux ans en moyenne), et sera suivi a terme d’un second changement résidentiel – a ce propos, les mobiles de départ restent varies: emploi, rapprochement familial, conditions d’hebergement meilleures, etc.

Enfin, l’importance des offres locatives sur le quartier de Balat a pour certains professionnels locaux une causalite plus speculative. En effet, la perspective du programme de réhabilitation euro-turc incite des propriétaires a conserver leur patrimoine et a le louer en attendant une plus-value probable. Cette démarche est plus particulièrement contraignante sur le quartier de Fener ou elle se traduit par une mise en vacance volontaire des logements.

Finalement, le caractère locatif du marche immobilier de Balat s’explique notamment a la lumière des configurations socio-économiques de ce quartier et du système d’acteurs qui s’y implique. Leurs relatives permanences, depuis plusieurs dizaines d’annees, reflètent la pregnance d’un mode d’habite non linéaire, fonctionnant par accumulation, mais dont équilibre reste précaire.

Pour ne pas conclure

L’analyse des offres du marche immobilier local a permis de mieux comprendre la situation actuelle et d’en degager les principaux tenants economiques, sociaux et migratoires. Dans ce domaine, le quartier de Balat a demontre de reelles specificites, mais dont les potentiels de valorisation sont largement greves par une situation de crise persistante.

Par ailleurs, la perspective de mise en place d’un programme de rehabilitation euro-turc ravive de nombreux debats et controverses, fondes sur des strategies sociales, politiques et economiques divergentes, pour ne pas dire desincarnees. En ce sens, le decalage entre les termes de la formulation d’un projet urbain a Balat- Fener et l’organisation sociale de ces quartiers est de plus en plus avere. De plus, le manque de reflexion tranversale et de demarche d’ensemble maintiennent le projet dans une perspective sectorisee, peu encline a la resolution de problematiques plus globales et pourtant cruciales (mobilite inter-quartier, restructuration d’equipements publics, etc.).

Finalement, la complexite et la contradiction du jeux d’acteurs actuel conduit a s’interroger sur la viabilite d’un consensus ideologique1 (axe sur l’exploitation touristique d’un patrimoine juif et grec etonnement reactive), impose par une poignee de representants politiques interesses a une population habitante de plus en plus resignee ou livree a des rumeurs.

Publications specifiques:

  • – “Sauvegarde et mise en valeur de la peninsule d’Istanbul”, HEINZ, A. & MEATS, A. (1978), Rapport de l’UNESCO, Paris.
  • – “The Golden Horn, Istanbul”, STUDIO D. (sous la dir.), 1987, M.I.T., Dpt of Architecture. (IFEA)
  • – “Les réhabilitations des centres historiques dans les pays islamiques. L’exemple de Galata, quartier génois d’Istanbul. Le quartier populaire de Kemankeş Kara Mustafa Pacha”, PARKER N., DESS sous la dir. de S. YERASIMOS, Paris VIII-Institut Francais d’Urbanisme (IFU). (IFEA-OUI), 1987.
  • – “İstanbul Tarihi Yarımada Koruma İmar Planı Raporu”, OZDEŞ G. (1988), İstanbul.
  • – “ Pilot Projeler İstanbul, Y stanbul’un Tarihi Alan ve Anıtlarını ve Goreme’yi Korumak İcin Uluslararası Kampanya”, AHUNBAY Z., UNESCO, YTU, 1998.
  • – « Fener and Balat : The Revitalization and Conservation », Great Circle Develoment International Ltd, İstanbul, 1996. (IFEA)
  • “Les marches fonciers et immobiliers a Istanbul, quelques reperes problematiques et methodologiques”; J.F. Perouse, Lettre OUI 14; Istanbul; 1998.
  • “La production du patrimoine urbain dans le cadre des grands travaux de la Mairie d’Istanbul ces 5 dernieres annees; N. Akın: Lettre OUI 1; Istanbul; 1989.
  • “ Patrimoine historique et developpement urbain ”, CHAZELLE E. & RAYNAUD H, Lettre de L’OUI 1, pp.5-7, 1989
  • “Projets et aménagements urbains a Istanbul de 1933 a nos jours”; A. Angel, Lettres OUI 2, 3 et 4; Istanbul; 1992-1993.
  • « Les modifications de la Corne d’Or. Interventions sur la structure urbaine d’Istanbul « , CUNEO P, Lettre OUI 5, Istanbul, pp.3 –5, 1993
  • – « Conservation work at Istanbul : land walls”, AHUNBAY M. & Z. Lettre de l’OUI 7, pp.2- 13, 1994.

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