Bio-Istanbul: ville durable ou ville privée?

Compte-rendu et réflexions des étudiants de Master 2 ACT (Aménagement et collectivités territoriales, Rennes 2) suite à la visite le 16 avril 2014 du projet de ville nouvelle intelligente « Bio Istanbul » à Basaksehir, à 25km à l’ouest de Beyoğlu, Istanbul.

Sans titre2

La maison de l’office des ventes du projet Bio Istanbul est construite sur un promontoire, en haut d’une colline surplombant le barrage de Sazlidere. Nous croisons quelques bergers et leurs troupeaux de chèvres, des champs labourés.

Un spécialiste de vente et marketing nous accueille et nous détaille avec brio le projet Bio-Istanbul. A première vue, plus qu’un projet urbain, cette ville-nouvelle est d’abord un concept qu’il s’agit de vendre : celui de ville « bio », ville « intelligente », ville « communautaire », ville de progrès en science et en design. Plusieurs concepts s’entremêlent, sans qu’aucun ne soit précisément défini. « The area is under the direct control of the Turkish Ministry of Urbanism and Environment who ensures the project development into a mixed-use community focused on healthcare, research, commercial and residential use »[1]. Tout y est.

Le projet couvre une superficie de 200 ha. Le cœur de l’opération est l’hôpital pour enfants ; il doit pouvoir répondre aux besoins de soins des enfants, depuis leur naissance jusqu’à leurs 15 ans. Il n’existe qu’un seul hôpital de ce type au monde (à Zurich ; nous notons que les références à la Suisse sont nombreuses). L’idée de Bio-Istanbul est de créer une ville-privée pour des chercheurs ultra-qualifiés en biotechnologies, industrie pharmaceutique (campus), médecins spécialisés (hôpital pour enfants), et étudiants dans les secteurs d’avenir (biomédical, haute technologie), travaillant sur place. Le projet Bio-Istanbul est présenté comme luxueux, hyper-équipé, moderne et durable avec  l’absence de voiture (parkings souterrain prévus à l’entrée de chaque îlot) ; le lieu garanti une sécurité totale, une absence de pollution et un paysage environnant naturel. Reprenons le résumé du projet trouvé dans la brochure (88 pages en anglais sur papier glacé) :

« Bio Istanbul is an integrated « Bio City » that consists of a sustainable, low-density residential and commercial community built around a world-class pediatric hospital, state-of-the-art research and development campus, and prestigious medical university all of which are set in nearly 2,000,000 square meters of natural landscaping. It is directly connected to central Istanbul, Turkey and is part of this growing and dynamic city of nearly 20 million residents bridging the cultures and economies of Europe and Asia.

Bio Istanbul offers outstanding opportunities for investments across multiple sectors including (i) residential and commercial real estate ; (ii) healthcare facilities including biomedical, pharmaceutical, and medical device research, development, and production facilities ; (iii) transportation ; (iv) primary, secondary, and university level education ; and (v) a sustainable energy infrastructure, including production and distribution. Taken together, the various components of Bio Istanbul create one of the most innovative healthcare infrastructure developments being undertaken in the world and also represent growing and sustainable industries that offer investors immediate value, long-term wealth generation, and non-volatile liquidity.

Approximately 12,000 residents and up to 17,000 workers will live and work in Bio Istanbul, making it an integral part of the Republic of Turkey’s continued social and economic prosperity. Investors can take advantage of a variety of incentives (tax, regulatory, etc.) to participate in this long-term growth opportunity and become a part of Turkey’s largest mixed-use real estate development with diversified social and cultural activities, residential, commercial, educational and leisure functions. »[2]

L’opération est prévue en partenariat public-privé ; 45 % EPP (filiale bancaire de TOKI) et 55% TOKI. Les 200 ha de foncier ont été achetés par Bio Istanbul à EPP. Les arguments écologiques concernent le réseau de récupération d’eaux de pluie, le traitement des eaux grises de la ville ; l’environnement sera entièrement planté et fleuri, et la préservation du paysage naturel. Les images de la brochure publicitaire montrent des bâtiments aux formes futuristes comme posés sur la prairie. La volonté écologique tient plus ici de l’incantation que du cahier des charges normé.

Un projet abouti ?

Notre interlocuteur revient sur les fondements et les motivations architecturales du projet. Il énumère des exemples de monuments, caractérisés par leur esthétique architecturale, à travers le monde dont Bio Istanbul s’inspire dans ses formes urbaines : la rotonde de l’Université de Virginie (dans laquelle notre interlocuteur a étudié), la symétrie des jardins ottomans, etc.

Maquette du projet de ville. Au premier plan le cours d’eau reliant le barrage de Sazlidere au lac de Küçükçekmece et un futur tronçon d’accès au 3ème périphérique

Cependant le fond du projet nous paraît léger. En effet, les travaux doivent commencer à l’automne prochain (et les 600 premiers logements livrés en septembre 2015), et de nombreuses opérations appartenant au projet d’ensemble sont incertaines, voire ne sont pas encore définies. Au moment où le projet nous est présenté, seul un îlot (phase 1a) de 150 logements possède un plan d’aménagement et un plan d’architecture – hormis le centre de recherche biomédical et l’hôpital pédiatrique. En ce qui concerne le reste du projet, les détails manquent. Le projet, déjà mis en vente sur plan, n’est d’une part pas articulé avec les projets spéculatifs mitoyens ni avec la fabrique urbaine irrégulière (quartier de Şahintepe) et d’autre part n’intègre pas les futures grandes infrastructures de transport : le tracé de la future autoroute (troisième couronne périphérique d’Istanbul) qui relierait le futur « plus grand aéroport du monde en termes de capacités »[1] et qui emprunterait le troisième pont sur le Bosphore, devrait en théorie jouxter voire traverser le projet Bio-Istanbul. Le projet présenté ne prend pas en compte les nuisances pour l’environnement ni les impacts de cette infrastructure sur le paysage. Pire, le Premier Ministre Recep Tayyip Erdoğan a présenté en avril 2011 le projet Canal Istanbul (250 mètres de large pour 25 de profondeur) qui doit doubler le détroit du Bosphore et permettre la circulation des navires à fort tonnage. Ce canal doit traverser la réserve d’eau potable du barrage de Sazlidere, qui jouxte Bio Istanbul (la maison du projet est à 700 mètres du barrage). Les conséquences de ce chantier titanesque sur le paysage et sur l’environnement sont en contradiction totale avec l’image voulue de Bio Istanbul (« lifestyles in harmony with nature »). Le promoteur vend des logements « with views over green fields, blue Sazlidere Reservoir » ; pour l’instant en effet, la zone est vierge de toute urbanisation, mais que penseront les habitants quand ils auront sous leurs fenêtres une autoroute et un canal dont la vocation est d’« éclipser les canaux de Suez et de Panama »[2] ?

Une clientèle aisée

La clientèle visée est constituée des classes supérieures, voire très supérieures. Les futurs habitants de Bio Istanbul sont les médecins de l’hôpital, les chercheurs et les enseignants de l’université et leurs familles. Bio Istanbul sera un cluster médical ; regroupant les meilleurs acteurs internationaux dans les domaines de la santé et de la biotechnologie. Les services et commerces sont prévus de telle façon qu’ils n’auront pas besoin de sortir de la ville. Les équipements programmés sont complets (activités culturelles, fonctions résidentielles, commerciales, éducatives, religieuses et de loisirs). Le prix moyen du m² est aujourd’hui de 1 000€ ; les petites villas avec jardin sont arrangées selon les critères de goûts occidentaux (la décoration intérieure ressemble à celle d’un catalogue d’ameublement suédois : cuisine moderne, feu dans la cheminée) ; aux vues de la brochure publicitaire, la volonté d’attirer de riches investisseurs est affichée (provenant du Moyen-Orient et d’Europe ?).

Maquette d'un ilôt

Maquette d’un ilôt

« Smart city, écological living« 

Nous n’avons pas eu d’informations détaillées sur l’« intelligence » de Bio Istanbul en l’absence de l’ingénieur spécialisé dans le numérique. La brochure nous apprend que « Bio Istanbul is masterplanned as an integrated smart community » : l’info-gérance comprend la maintenance des bâtiments et de l’environnement, la gestion des déchets et des livraisons quotidiennes, dont la coordination assure l’efficacité des opérations sur le site. Des compteurs intelligents permettront aux usagers de maîtriser leur consommation d’électricité en fonction des différents tarifs au long de la journée et aux producteurs d’ajuster l’offre à la demande en énergie. La sécurité est assurée sur le site en fonction des exigences des usagers (entre les points d’accès automobiles et les parkings souterrains). Le réseau de transport en commun s’ajustera en fonction de la demande grâce à des informations sur le trafic transmises en temps réel. Tout est organisé pour une faible consommation globale d’énergie.

Rupture dans les politiques d’urbanisme turques?

Ce projet traduit une certaine rupture avec les modes actuels dominants de produire la ville en Turquie. La brochure promouvant Bio Istanbul affirme son engagement vers le développement durable : développement urbain écologique, harmonie avec la nature, préservation de l’environnement et des paysages, mixité des fonctionnalités (« live, work, study, relax and reflect »), renoncement de l’automobile en ville, autonomie énergétique, gestion raisonnée et protection des ressources en eau, utilisation de matériaux locaux et durables, offre de transports collectifs, etc. Si nous sommes familiarisés avec ce discours relatif aux politiques urbaines et à la production d’éco quartiers en France, en Turquie il s’agit d’une véritable rupture.

En effet, la construction des villes nouvelles dans les marges ouest d’Istanbul (Bahçeşehir, Kayaşehir) répond actuellement à une logique de plus-value commerciale sur les opérations immobilières, plus qu’à une logique de réponse à la demande de logements, de services et équipements ou d’exigences environnementales. Istanbul organise son extension urbaine avec des tours et des gated communities. L’Etat tient le rôle d’aménageur, via TOKI, en lien avec des groupes privés dont les dirigeants font fortunes. La dissension entre les villes satellites de Kayaşehir et de Bio Istanbul est grande, entre le modèle d’urbanisation proche des ZUP de la France des années 60 et 70 et le modèle de l’éco quartier. Les « grands ensembles » sont destinés aux classes moyennes, tandis que la smart city de Bio Istanbul s’adresse aux classes supérieures.

Tout semble se passer comme si les arguments de « smart city » et de « sustainable city » n’avaient que le rôle d’agent marketing du projet Bio Istanbul. On sent le désir de construire une ville soutenant de tels concepts ; mais l’opération manque cruellement de détails techniques et politiques. Les réponses apportées par l’intervenant étaient souvent évasives, nous répétant que la maquette n’était qu’à l’état de projet, et qu’un certain nombre de détails seraient affinés par la suite. Pour un étudiant français en aménagement du territoire, le projet Bio Istanbul est ambitieux et excitant ; la plupart de ses composantes sont louables. Mais les volontés écologiques, durables, qui habitent le projet, résisteront-elles aux logiques comptables et commerciales qui animeront la ville privée ?

 


[1] Binali Yildirim, Ministre des Transports turc, le 12 aout 2012

[2] Recep Tayyip Erdoğan, Premier Ministre turc, le 27 avril 2011


[1] Bio Istanbul, Smart city, ecological living,  p.8, disponible sur www.bioistanbul.com.tr

[2] Op. cit.,p. 80


Vous aimerez aussi...

1 réponse

  1. mickael gahery dit :

    catalogue 2016 merci

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *