Göktürk en 7 projets résidentiels : du Kemer Country au Kemerlife 22

L’équipe de l’OUI continue le cycle d’excursions urbaines sur le thème des projets résidentiels, cette fois-ci accompagnée d’étudiants en sociologie de l’université Galatasaray. C’est sur le territoire de Göktürk que nous nous sommes rendus (Cf. carte 1). A Maslak et Ayazağa (cf. l’excursion urbaine du 21 février), ce n’est que ces dix dernières années que les programmes de logement ont émergé. Denses et gigantesques, ils résultent de la désindustrialisation et du changement des droits du sol de ces quartiers. La résidentialisation de Göktürk est plus ancienne puisque c’est à partir des années 1990 que la demande de logement s’accroît (1). Le quartier de Göktürk attire pour le style de vie et les loisirs qu’il propose (2). Les opérations de logement sont réalisées à petite échelle et comprennent souvent moins de 200 logements. C’est le cas des projets AYA et LARUS PALACE que nous avons visités (3). Les dernières « dents creuses » ayant été comblées par des immeubles, les promoteurs se tournent désormais vers les franges de Göktürk, aux frontières de la forêt de Belgrade (4).

Carte 1 : les projets résidentiels de Göktürk Source : http://www.ekonomist.com.tr/insaat/kemerburgaz-gokturkte-proje-yarisi-hizlandi.html

1. La résidentialisation de Göktürk

Notre guide nous explique l’histoire de Göktürk, et nous présente l’exposition photographique qui porte sur l’évolution urbaine de différents quartiers stambouliotes. Agathe Fautras, 20 avril 2017.

La visite commence par le bâtiment de service public de la municipalité d’Eyüp (Ek Hizmet Binası), dont la gestion est partagée entre la mairie d’Eyüp et la Municipalité d’Istanbul. L’un des responsables du lieu nous propose avec enthousiasme de nous guider dans l’enceinte de l’édifice public nouvellement créé, où la décoration intérieure mélange styles contemporain et islamique. Dans la salle d’exposition photographique consacrée à l’histoire d’Eyüp, nous demandons à notre guide de nous conter l’évolution urbaine de Göktürk. En 1923, avec l’échange de population entre la Turquie et la Grèce, les Turcs de Thessalonique s’installent à Kemer Burgaz [1] – quartier voisin de Göktürk habité essentiellement par des Rums orthodoxes – et se tournent vers l’activité principale du quartier, l’agriculture. Les parents de notre guide immigrent à Göktürk en 1951. L’élevage et l’agriculture restent l’activité dominante jusqu’à l’urbanisation des années 1990. Seules quelques petites parcelles agricoles subsistent en périphérie de Göktürk. Selon notre guide, la pression urbaine de Göktürk et la vente des terrains agricoles n’a pas profité aux habitants. Ce sont les propriétaires « proches » de la municipalité d’arrondissement qui ont pu rester à l’écoute des projets de construction pour vendre à un bon prix leur parcelle agricole. Comme l’explique avec justesse notre guide, la valorisation du marché foncier débute avec le projet de cités privées et du terrain de golf « Kemer Country » sous le mandat du maire d’arrondissement Mustafa Gül (1994-2009).

Pour les auteurs Çekiç et Gezici [2], le projet Kemer Country est le point de départ de la résidentialisation de Göktürk. L’entreprise immobilière Kemer Grup a accéléré l’ouverture de droits à bâtir sur les terrains agricoles et a contribué à sécuriser les investissements fonciers des promoteurs arrivés par la suite. Göktürk devient l’exemple de la fuite des classes supérieures vers les périphéries arborées d’Istanbul. La résidence Kemer Country est située au sud d’Istanbul Caddesi, l’avenue commerciale qui traverse Göktürk. Au début des années 1980, Kemer Grup achète un terrain de 120 ha qui appartient à un propriétaire unique et qui borde la forêt de Belgrade. Le prix du m2 d’un terrain non constructible varie à cette époque de 2 à 5$. Ce n’est qu’en 1989 que la Municipalité d’Istanbul ouvre cette zone à la construction. Pour assurer le succès de son projet, le promoteur souhaite construire un golf dans une partie de la forêt de Belgrade. En 1991, la Direction Générale des Forêts (Orman Genel Müdürlüğü) accorde un bail emphytéotique de 49 ans pour que Kemer Grup exploite 200 ha de la forêt. Le ministère des Forêts et du Tourisme délivre un « certificat de location » au promoteur en 1992. En 1995, la municipalité d’arrondissement d’Eyüp revoit son plan local d’urbanisme et intègre la décision de la Municipalité d’Istanbul d’ouvrir à l’urbanisme certains terrains agricoles. Le plan révisé prévoit un coefficient d’occupation des sols de 30% autorisant la construction de 1 250 maisons sur les 120 ha acquis par Kemer Grup. Avec le changement de statut des terrains, le prix du m2 augmente. Il varie de 30 à 60$ en 1990 et de 100 à 300$ en 1999. La route qui connecte le centre d’affaire Maslak à Göktürk (DO20) est achevée vers 1990 et contribue au désenclavement de ce territoire. La demande de logement augmente après le séisme de 1999. Les projets immobiliers fleurissent et la population évolue de 3 068 habitants en 1990 à 8 693 en 2000 et à 35 000 aujourd’hui [3].

2. Style de vie : un cadre « naturel » au service de l’enfant

Trois femmes participent à un atelier de recyclage proposé par le centre culturel. Agathe Fautras, 20 avril 2017.

Notre guide nous indique que le Ek Hizmet Binası d’Eyüp a été conçu pour proposer des activités culturelles et de loisirs aux enfants. Au 2e étage, qui appartient à l’organisation municipale ISMEK, il nous fait la visite des différentes salles : un studio pour des instruments de musique, un atelier d’art plastique et d’Ebru Art (peinture ottomane) et une salle de couture. Malgré des prix attractifs (75 TL pour un semestre), le Ek Hizmet ne parvient pas à attirer des enfants et des étudiants. Les activités de loisirs pour les enfants assurées par des organismes privés semblent faire concurrence au Ek Hizmet. Les inscrites sont surtout des femmes au foyer ou retraitées, habitant Göktürk et ses environs. Nous échangeons quelques mots avec elles. L’une, retraitée, nous explique qu’elle vient là pour passer le temps, une autre considère ces ateliers comme une forme de thérapie.

Les auteurs Candan et Kolluoğlu [4] ont interrogé les résidents des cités privées pour cerner les motivations qui les ont conduits à s’installer à Göktürk. Protéger les enfants de l’insécurité et leur assurer un cadre de vie sain apparaissent comme les principaux motifs des parents. Les interrogés affirment vouloir limiter les sorties dans la rue par peur d’être menacé, alors même qu’ils n’ont jamais connu une expérience de violence dans l’espace public. Les habitants des résidences fréquentent les services de Göktürtk et ceux de leur cité (cafés, restaurants, hôpital, supermarchés) mais ils se rendent régulièrement en dehors de leur lieu de vie, comme au centre commercial Kanyon (Levent), à Nişantaşı (Şişli) et sur les rives du Bosphore.

Comme le soulèvent les auteurs, les habitants des résidences sécurisées de Göktürk ont une idée « personnifiée » de la ville. Ils considèrent les quartiers centraux d’Istanbul comme le « vieux », le « chao », l’ « informel ». Les brochures des projets immobiliers de Göktürk véhiculent l’image d’un mode vie moderne, en symbiose avec la « nature » et loin du tohu-bohu du centre ville. Les archives de l’OUI disposent de quelques brochures datant de l’année 2001. Nous proposons de vous en montrer quelques extraits.

Kemer Golf & country club « Tableau d’un monde différent  : faites un investissement de valeur pour votre vie »

Source : fascicule promoteur, archives de l’OUI

Le projet dispose d’une partie résidentielle, d’une place publique (café, restaurant, piscine, bar, parc pour enfant), d’une forêt, d’un hôtel, d’espaces de détente (spa, piscine) et propose des activités sportives (golf, sport nautique sur lac, centre de fitness, etc.). La surface des logements vendus en 2001 varie de 80m2 à 368m2 pour une échelle de prix allant de 229 000$ à 922 000$. La partie Les Jardins de Babel (Babil Bahçeleri) est composée de logements collectifs et la partie Jardin de Kemer (Kemerbahçeli) propose des villas. Pour le côté « thermal », il est conseillé d’acheter Les Maisons Eau (Kemer Country Su Eveleri). Les sports occidentaux (golf, équitation, aviron, tennis) sont mis en avant tout comme les lieux de convivialité (pique-nique et barbecue entre membres de la communauté, ateliers cuisine et restaurant dansant).

Kemer Hill « La haute valeur d’Istanbul »

Source : fascicule promoteur, archives de l’OUI

Située au nord-est de Göktürk, le complexe résidentiel propose différents types de villas de 500m2 (villa ILGAZA, ARAS, MARCAN) et des appartements de 300m2 (appartement AMORA, BARAN, FORA).

Göktürk Ay-tek Evleri « une nouvelle vie commence »

Source : fascicule promoteur, archives de l’OUI

Le projet comprend 240 appartements, de 125m2 à 275m2 et des prix qui varient de 171 000$ à 395 000$. Le constructeur Ay-tek met en avant la stabilité des terrains puisque Göktürk ne figure pas dans les zones à risque sismique.

3. Petits terrains, petits projets, acteurs privés

Le marché foncier et immobilier de Göktürk est surtout privé. Nous n’avons vu aucun permis de construire affichant les acteurs publics et parapublics du logement (TOKİ, KİPTAŞ et Emlak Konut GYO). Ceci s’explique par la faible présence de terrain public et le parcellaire dense et petit qui caractérise Göktürk. Généralement réalisés à petite échelle, les projets en cours sont l’œuvre de petits groupes immobiliers ayant acquis des parcelles à des propriétaires privés. C’est le cas pour les deux projets résidentiels que nous avons visités, Aya  et Larus Palace.

Dans l’office de vente d’AYA. Filiz Hervet, 20 avril 2017

Depuis 1976, YAPIKUR a réalisé 7 programmes de logement et 2 projets d’immobilier commercial. Ses activités se concentrent dans les secteurs d’Istanbul où le marché immobilier est attractif (Kadıköy, Emigan, Beşiktaş, Ortaköy, Mecidiyeköy). C’est le responsable de construction qui nous reçoit à l’office de vente d’Aya. Le chantier est achevé depuis presque deux ans, mais seulement 71% des 86 logements ont été écoulés. Le responsable nous indique qu’il y a eu quelques acheteurs étrangers (Belges et Azéri), même si la plupart des acquéreurs sont Turcs. Pour certains, il s’agit de propriétaires qui vendent leur appartement situé dans des quartiers où le prix immobilier est très élevé (Etiler par exemple), pour en acheter un moins cher à Göktürk. La plupart des résidents sont des cadres qui travaillent à Maslak et Levent. Le projet comporte 7 blocs sur une parcelle de 6000m2. YAPIKUR prospecte lui-même ses terrains dans le tissu urbain auprès de propriétaires privés. L’entreprise n’a jamais souhaité coopérer avec les sociétés publiques de construction car, comme nous le confie le responsable, remporter les appels d’offre de TOKİ ou KİPTAŞ nécessite « d’avoir des relations ». Le projet est original car la façade est l’œuvre de l’architecte Han Tümertekin, connu pour son design épuré et simplifié. Les unités de logement disposent d’une surface de plancher relativement grande – entre 95m2 et 307m2 – pour des prix qui varient de 1 216 000 TL à 2 873 000 TL. Aya propose évidemment des équipements sportifs (piscine et salle fitness) mais il inclut aussi des espaces communs (cinéma, cafétéria, salle de jeux, etc.) et deux chambres d’hôte que les résidents peuvent emprunter 10 jours par an pour leurs invités. A quelques mètres, le projet résidentiel Larus Palace semble faire concurrence.

Balcon Larus Palace. Filiz Hervet, 20 avril 2017

Le promoteur Vizyon Istanbul a investi l’avenue principale de Göktürk pour réaliser ses trois projets résidentiels : Larus Loft, Larus Sokak (boutiques en RDC) et Larus Palace. L’un des « gérant » de la résidence nous fait visiter les espaces communs et un appartement. Les 90 logements viennent récemment d’être livrés, et 25 unités sont encore en vente. Vizyon Istanbul propose des logements à partir de 66m2 jusqu’à 280m2, pour des prix allant de 225 000$ à 1 millions de $. Sur la façade du projet, les balcons en forme de mouette – dont le symbole fait office de logo du projet – nous rappellent les « choux » de Créteil [5]. L’architecture de Larus Palace est le travail d’Hakan Tarın, le concepteur du pont Haliç et de la station de métro du même nom situé sur la corne d’Or. L’architecte a aussi repris le modèle de « la mouette » pour réaliser la canopée du projet de la station de métro et de vapur Kabataş martı projesi.

4. Redéploiement urbain vers les terrains 2/B

Les terrains constructibles se faisant de plus en plus rares dans le centre-ville, les promoteurs se dirigent désormais vers les terrains 2/B situés au nord de Gökürk à la limite de la forêt de Belgrade. En 2012, l’Assemblée Nationale adopte la loi n°6292 portant sur le déclassement des forêts domaniales, notamment les terrains 2/B. Ces zones forestières correspondent souvent à des habitations informelles. La loi prévoit la régularisation de ces espaces pour les ouvrir à l’urbanisme. La puissance publique propose aux occupants d’acheter la parcelle au Trésor Public en échange d’un titre de propriété. Le terrain se négocie au prix du marché, si bien que la majorité des occupants sont expropriés. Généralement, une partie de ces terrains est transférée à TOKİ (pour des projets de renouvellement urbain) et au Ministère des Finances. A partir de 2013, la cadastralisation des 3000 km2 de terrains 2/B commence et en 2014, la moitié de ce patrimoine est déjà privatisé [6].

zone d’habitats informels en 2/B acquise par un constructeur. Filiz Hervet, 20 avril 2017

Le département d’Istanbul recense 15 689 ha de terrain 2/B, dont 100 ha à Göktürk [7]. La présence des terrains 2/B au nord de Göktürk est assez frappante. En longeant la bordure de la forêt de Belgrade, nous voyons les marques anciennes de la consommation de cet espace. Au milieu de la forêt de pins, des zones d’habitations se sont diffusées. Les propriétaires semblent avoir rasé les arbres avoisinant leur maison, si bien que des « prairies » sont apparues. Depuis que ces terrains occupés sont devenus constructibles, des petits groupes immobiliers ont commencé à acheter progressivement des parcelles.

Par Filiz Hervet, avec l’aide d’Agathe Fautras

[1] Kemer se traduit le plus souvent par « ceinture » en turc , qui signifie ici « arc » en référence aux arcs des aqueducs qui traversent Göktürk.

[2] Indal Çekiç, T. & Gezici, F. (2009). « Gated-communities leading the development on the periphery of Istanbul metropolitan area ». ITU A/Z, 6 (2), p73-97.

[3] Le chiffre de 35 000 nous a été indiqué par le muhtar (chef de quartier) de Göktürk. Les autres chiffres proviennent de l’article de Çekiç & Gezici .

[4] Candan, A. B., & Kolluoğlu, B. (2008). « Emerging spaces of neoliberalism: A gated town and a public housing project in Istanbul ». New Perspectives on Turkey, 39, p5-46.

[5] Pour comparaison http://www.leparisien.fr/creteil-94000/creteil-aux-choux-explosion-deal-et-ras-le-bol-des-habitants-11-12-2016-6442545.php.

[6] Atasoy, Y. (2016). Repossession, Re‐informalization and Dispossession: The ‘Muddy Terrain’of Land Commodification in Turkey. Journal of Agrarian Change.

[7] Sabah, le 4/5/12, İşte İstanbul’un 2B haritası (La carte des terrains 2/B à Istanbul) & Hürriyet, le 23/8/13, Göktürk’te 2B’ye 1 milyon metrekare girdi 1 emsalden fazla inşaat izni vermeyiz (1 millions de m2 de terrain ont été déclassés 2/B et pas un permis de construire de plus ne sera délivré)


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