Compte-rendu de l’excursion du 29 mai 2012 dans le cadre des journées d’études “Metropolitan Energy policies in the Turkish Cities” à l’IFEA

 

Rédigé par Eric Verdeil avec l’aide d’Elvan Arik. 

Billet à retrouver aussi sur Rumor, le carnet d’Eric Verdeil

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La thématique générale de cette excursion du 29 mai et de son prolongement le 30 mai était de compléter par des exemples concrets le séminaire sur les politiques énergétiques métropolitaines. Quels acteurs métropolitains se saisissent aujourd’hui de cet enjeu ? En particulier, quelle répartition observe-t-on entre les acteurs classiques de l’énergie, notamment étatiques, et les nouveaux venus, investisseurs privés spécialisés ? Les cas ayant fait l’objet de visite sont d’une part l’opérateur privé d’une centrale recyclant le gaz d’une décharge municipale, un investisseur privé dans la génération électrique, mais qui s’est précocement diversifié vers la cogénération et distribue donc de la chaleur, ainsi que deux opérations immobilières récentes intégrant la production énergétique dans leur offre et mettant en avant la dimension durable de leur réalisation, mais placées au service de la distinction sociale. Dans presque tous les cas, il est notable d’observer les liens de ces entreprises privées avec le secteur immobilier : soit qu’elles viennent du BTP et de la promotion immobilière et investissent dans l’énergie, nouveau secteur phare du capitalisme turc, fortement encouragé par l’Etat (entrée sur le marché facilitée, subventions au rachat des énergies renouvelables ou produites dans une démarche d’efficacité énergétique) ; soit que, dans le cas d’Esenyurt, le développement immobilier constitue un important relais de croissance économique.

Quid des technologies mises en œuvre ? Pour l’essentiel, la génération à base de gaz naturel constitue la technologie privilégiée mais tous les opérateurs intègrent des démarches d’efficacité énergétique et certains se diversifient en direction d’énergies renouvelables (recyclage du biogaz, panneaux photovoltaïques, couplage d’un projet immobilier avec des éoliennes).

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Centrale biogaz d’Oyaderi

Bâtiment principal de la centrale (E.Verdeil)

Notre premier objectif est la centrale électrique d’Oyaderi, alimentée en gaz de récupération de la décharge gérée par la société municipale (IBB) « privée » (Belediye İktisadi Teşekkülleri (BIT)) Istaç. L’accès est malaisé et nous confondons cette centrale avec un centre de compost également géré par Istaç situé plus au nord. Nous parvenons même au village d’Oyaderi, désormais intégré dans Istanbul, qui semble endormi. L’autoroute est dans cette section parcourue d’innombrables camions qui font des norias en direction du chantier du troisième pont (photo).

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Le site de la décharge gérée par Istaç a une surface de 112 ha (à contrôler : le document de Ortadoğu dit 52 ha). A l’entrée, un portique de contrôle et un système de pesage filtrent les entrées et mesurent les quantités mises en décharge. Sur le site de la décharge on trouve une station d’épuration, sans doute destinée à traiter les lixiviats. Plus loin, les bâtiments administratifs d’Istaç où nous sommes accueillis par un jeune ingénieur puis un de ses collègues originaire d’Erzurum et francophone. Un panneau de photo montre le maire et le premier ministre lors de l’inauguration. Ils nous expliquent les principales caractéristiques de la centrale et nous remettent un document d’information en couleur (laissé à l’IFEA). La centrale a ouvert en 1995, sur 112 ha, et accueille 30 Mt de déchets. 14000 t sont déposées chaque jour dont 10000 t dans la partie exploitée pour la récupération du gaz, dans des caissons étanches. 100 personnes travaillent sur le site. Les déchets sont normalement triés dans les 7 stations de transfert des ordures et seuls des déchets organiques devraient être acheminés ici, par des camions spéciaux opérant en sous-traitance pour la municipalité. Mais la qualité du tri laisse à désirer car les ménages sont peu sensibilisés et l’initiative est censée revenir aux mairies d’arrondissement, qui disposent de peu de compétences sur ce sujet. La centrale a son pendant sur la rive asiatique, sur le site de Kömürcuoda, dans l’arrondissement de Sile (44 ha, 15 Mt de déchets).[cf. carte des équipements d’Istaç sur le territoire stambouliote].

Carte des sites d’exploitation d’ISTAÇ. Source : brochure d’information ISTAÇ

 

Puit d’extraction du méthane (E. Verdeil) Une vue en perspective du site : les ballons de stockage, la centrale, la décharge (E. Verdeil)

En 2007, un appel d’offre a permis de sélectionner Ortadoğu Enerji pour construire et gérer pour 20 ans une centrale waste-to-energy sur chacun des deux sites (photo de la façade du bâti). Ce groupe travaillait initialement dans le domaine des transports et ne s’est que récemment intéressé à l’énergie. Les deux sites visent une capacité de 21 à 43 MW (brochure). Actuellement, la capacité est de 14 MW. Des demandes d’extension auprès du gouvernement ont été faites, car le site est déjà plein. La conception du système de récupération du gaz a été faite avec un prestataire canadien (photo ci-dessous). Mais la deuxième étape et le site de Kömürcuoda ont été entièrement réalisés par Ortagogu. 17 stations d’extraction du gaz sont visibles sur le site (photo). Des incertitudes existent sur la possibilité d’exploiter la décharge pour 20 ans. En l’état, le dispositif est le plus grand d’Europe.

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Une vue en perspective du site : les ballons de stockage, la centrale, la décharge (E. Verdeil)

Deux vastes ballons de stockage du gaz sont visibles à l’entrée du site. Actuellement, ils ne sont plus utilisés. A l’origine, le gaz était stocké pour être turbiné au moment de plus forte demande, où le prix était plus élevé. Désormais, le prix est fixe (13,3 cent $/kwh). Un panneau recherchant des employés mentionne un salaire mensuel de 760 TL.

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Complexe immobilier My World Europe, Ayazma-Bakasehir

Maquette du projet My World – Europe – Agaoglu

Gigantesque projet, presqu’achevé, de 3100 appartements comprenant tours, barres et un ensemble de villas, ainsi qu’un golf et diverses installations sportives. Un important ensemble de services liés au centre est proposé sur place, mais pas un centre commercial puisqu’existe un grand centre commercial en construction tout proche. Nous sommes reçus par une chef de vente marocaine, polyglotte, mariée à un turc, qui a travaillé pour Chanel à Dubai. Nous apprenons que les clients originaires d’Arabie Saoudite sont nombreux et se rabattent sur Istanbul en raison du chaos qui touche le Caire ces dernières années et de la mauvaise gestion immobilière à Dubai, notamment les charges exorbitantes pour des prestations médiocres. Le projet se distingue par une centrale à cogénération dont le site web (ici et ) assure qu’elle produit suffisamment pour l’ensemble du projet, et que son électricité sera vendue à 20% moins cher aux résidents. Le recyclage de l’eau est également assuré, tandis que l’isolation des logements a fait l’objet d’un soin particulier. Notre interlocutrice est désolée de ne pouvoir nous renseigner précisément sur ces questions.

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Esenyurt Termik Santrali

Les bâtiments récemment construits jouxtent le site de la centrale (E. Verdeil)

La centrale électrique thermique d’Esenyurt, appartenant Doğa Enerji, dispose d’une capacité de 180 MW (photo). Construite en 1999 en lien avec le projet de coopérative porté par le maire d’alors d’Esenyurt Gürbüz Çapan, d’extrême-gauche (voir précédent article de JFP) pour 10000 unités de logements, qu’elle alimente par un réseau de chaleur (photo du complexe de la coopérative).

Entretien avec Özgür Çalik, operation manager, jeune ingénieur anglophone, très brillant. Ce projet a été concédé en BOT jusqu’en 2019. Dans les années 1990, les problèmes d’approvisionnement électriques sont importants avec des coupures journalières, ce qui a conduit le gouvernement à lancer des projets de BOT (il y en a 5 pour l’électricité aujourd’hui). Edison, compagnie américaine basée en Californie, associé à un partenaire turc (80/20) emporte le projet. L’originalité du projet d’Esenyurt est son réseau de chaleur, unique en son genre dans un BOT, et représentant une initiative de Doğa Enerji. Le projet est alors en lien avec le projet de la municipalité d’Esenyurt. La chaleur est pour Doğa Enerji une ressource supplémentaire mais qui fait baisser l’efficacité de la production électrique. Un dosage est à trouver. La chaleur apporte environ 10% du profit de l’exploitation. En termes de capacité, elle représente 55 MW, soit environ 30% du total. En 2002-2003, un nouveau projet de BOT était à l’étude sur une zone voisine (Bogazköy) mais le gouvernement stoppe les projets de BOT. Ces projets sont considérés comme trop coûteux par le gouvernement, qui préfère ne les faire fonctionner qu’en cas d’extrême besoin. Au départ, le chiffre d’affaire était de 150 M$, il n’atteint plus aujourd’hui que 120 M$. Il y a actuellement 35 emplois.

Il existe par ailleurs des centrales exploitées en BO, surtout pour le base load (alors que les BOT sont utilisés pour le peak time).

Bâtiments de la coopérative alimentée par le réseau de chaleur de Doga Enerji

La gestion du réseau de chaleur est assurée par Teknisi, un sous-traitant qui s’occupe de la distribution (relations avec les clients et entretien du réseau). Au départ, les immeubles furent construits sans souci d’isolation. Maintenant, une nette amélioration a eu lieu et la consommation de chaleur a baissé.

En 2004, le changement politique (fusion d’Esenyurt dans Bahçeşehir) transforme les conditions d’exploitation. La centrale n’approvisionne pas les nouveaux complexes immobiliers qui se construisent. Un projet avec des promoteurs intéressés échoue sur la question de la prise en charge du réseau. De plus, le gouvernement commence à voir l’extension de son activité de réseau de chaleur d’un mauvais œil. Le problème devient politique.

Les relations avec l’environnement deviennent alors plus complexes. Les voisins se plaignent du bruit et du paysage. Avant 2004, des parcs étaient prévus autour de la centrale. Finalement, le périmètre de protection existant est rogné et de nouveaux immeubles s’installent très près de la centrale, au mépris du danger? (photo du début) Les nouveaux maires sont responsables de ces changements.

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Varyap Meridian à Atasehir

Vue générale du projet Meridian (E. Verdeil)

Le lendemain, visite en petit groupe du projet de construction Varyap Meridian à Ataşehir. Reçus sans rendez vous par Alper Kiremitçi, architecte, diplômé de TU Delft (Pays-Bas), anglophone.

Varyap est un groupe familial, originellement présent dans l’industrie du tabac. Sous l’impulsion de son jeune CEO, il s’est progressivement orienté vers le BTP et l’immobilier d’entreprises industrielles ou pour le service public (4 hôpitaux, 1 stade (Türk Telekon Arena pour Galatasaray), bâtiments administratifs). Aujourd’hui la branche BTP fait un CA de 450 M $ (ou TL?) alors que la promotion immobilière représente 1 ? (notes imprécises, à confirmer?) (en 2001, la firme avait un CA de 100 M $, en 12011 900 M TL). L’activité de promotion immobilière s’est développée à partir de 2005, notamment sous la forme d’un double immeuble relié par un pont, visible dans le même secteur d’Ataşehir. La firme n’est pas cotée en bourse mais elle émet des bonds.

L’environnement du projet dans une zone en complète mutation (E. Verdeil)

Le projet Meridian s’effectue sur des terrains mis aux enchères par EMLAK Konut, le bras foncier de TOKI. Il acquiert les terrains publics gratuitement, change les droits de construction avant mise aux enchères. Sur ces terrains, Varyap a gagné l’appel d’offre. Il donne 42% de ses recettes à EMLAK Konut, que TOKI peut réinvestir dans du logement social. Les dépenses d’équipement du quartier sont à la charge du promoteur (réseaux secondaires).

Varyap Meridian fait partie d’une vaste zone de redéveloppement à Atasehir pilotée par TOKI (E. Verdeil)

L’ensemble en construction comprend 1500 logements, en 5 tours dont une est partagée avec des bureaux et une tour exclusivement de bureaux. Le projet va procurer 1 milliard de TL de revenus à Varyap. Il s’agit du premier projet LEED enregistré en Turquie. Une compétition internationale a été remportée par un groupe d’architecture américain, RMJM. De là émerge l’idée d’un ensemble jouant sur le développement durable. Cette orientation ne résulte pas du cahier des charges d’EMLAK Konut. Varyap, qui a obtenu la distinction européen REA pour le Best European Smart City Scheme, s’est montré leader sur ce point mais aujourd’hui 160 projets de même type sont développés en Turquie (BREEAM, etc…) : le développement durable devient un standard immobilier. Pour Varyap, il s’est agi d’une stratégie interne, une offre commerciale visant à conforter leur marque. En revanche, cela n’apporterait pas plus de bénéfice même si cela permet de vendre plus cher. Pour les clients, l’idée est de faire baisser leurs charges.

D’un point de vue organisationnel, qu’est ce cela implique pour l’entreprise? Comment s’effectue l’introduction de métiers du monde des utilities dans un groupe de promotion immobilière ?

En effet, une équipe de 5 à 6 spécialistes des techniques durables travaillent dans l’entreprise, surtout sur les questions d’entretien. La conception du modèle énergétique a été effectuée par un consultant extérieur. L’idée pour Varyap est de gérer le projet pour trois ans avant de céder la gestion aux copropriétaires qui devront alors choisir un prestataire. Varyap les aidera à l’identifier.

Production d’énergies renouvelables dans le projet Meridian : PV au premier plan, éolien au second. On est ici dans un registre symbolique, sans qu’il soit clair si un potentiel plus important doit être installé (E. Verdeil)

Dans le montage du projet, sur le volet énergétique, il y a eu de nombreuses négociations avec l’autorité de l’énergie, notamment pour l’approbation de la cogénération. Mais dans un contexte marqué par la pénurie d’électricité, l’Etat n’a pas d’autres choix que d’accepter les offres. La production énergétique du projet se compose de deux parties : des panneaux photovoltaïques (photo : mais quelle capacité réelle?), deux unités de cogénérations liées aux deux immeubles de bureaux, et surtout une production électrique éolienne sur des sites anatoliens (le site web indique Balikesir et un autre site, avec un total de 60 MW).

Est ce que les copropriétaires ou le futur gestionnaire de la propriété seront capable de gérer un tel dispositif? Notre interlocuteur pense qu’un marché pour ce type de prestation va émerger. Assurer la relève par un prestataire qualifié constitue un enjeu et un risque pour la marque, convient notre interlocuteur.

Le passage à une architecture durable implique par ailleurs une éducation des résidents, qui ne va pas de soi. Par exemple, la taille des réservoirs des toilettes a été limitée pour diminuer la consommation. Plusieurs clients veulent des réservoirs plus grands. Les robinets ont un débit limité ce qui est parfois mal perçu. L’une des prestations offertes est la possibilité de couper automatiquement les appareils en veille mais cela pose des problèmes d’organisation pour les résidents.

Tour de bureaux du projet Meridan. L’espace public est ouvert. (E. Verdeil)

Une caractéristique intéressante de ce projet est qu’il n’est pas une gated community, à la différence des projets voisins comme KentPlus. La rue est libre (photos). Pour notre interlocuteur, il y a aujourd’hui une certaine déception des clients qui ont acheté dans des gated communities, où il n’y a aucune vie. Cette ouverture de l’espace public sera encore plus importante dans un autre projet de Varyap, le Metropolistanbul, situé de l’autre côté de l’autoroute O-1. Dans celui-là, on trouvera de grandes places publiques, des commerces de détail, des espaces culturels

Le projet Finanzkent, immédiatement voisin du Meridian, sera construit par le même groupe. Il alimente la hausse des prix du m² dans ce dernier (E. Verdeil)

La clientèle du projet Varyap se compose de 5 à 10% d’acheteurs étrangers (une nouvelle loi autorise les étrangers à acquérir des propriétés en Turquie). Les clients sont essentiellement des ingénieurs, des banquiers, car nous sommes près du futur centre financier (FinanzKent, photo). 30% environ des clients sont des familles qui souhaitent vivre ici, les autres sont des investisseurs.

Les prix de vente sont passés de 2000 $/m² (prix de lancement en 2009) à 5000 $/m² aujourd’hui, en mai 2012. Certains investisseurs ont achetés 15 à 20 unités au début, et on constate une forte spéculation, certains contrats de vente ayant été revendus trois fois. Il est difficile d’envisager qu’à ces niveaux de prix, les appartements puissent être loués car pour rester sur un taux de retour acceptable (17 ans), les loyers devraient être fixés beaucoup trop chers.

 


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