Excursion urbaine du 18/06/2019 : le quartier de Fevzi Çakmak

Ce compte-rendu a été écrit avec Filiz Hervet. Les illustrations ont été réalisées par Marie Tihon.

Introduction

Lors des précédentes excursions urbaines de ce cycle 2019, nous avons exploré plusieurs quartiers de Gaziosmanpaşa (GOP), nous permettant de faire un bilan de l’application de la transformation urbaine (TU) dans cet arrondissement. GOP fait l’objet de politiques de TU dès les années 2000 dans le cadre de la loi n°775, mais c’est surtout la promulgation de la loi n°6306 (« loi du désastre », qui justifie la politique de TU par le risque sismique) en 2012 qui fournit un cadre juridique facilitant les différentes opérations de transformation urbaine : détermination de « zones à risques » sur 37% du territoire administratif de GOP, négociations avec les propriétaires par l’intermédiaire de l’organisme public GOPAŞ, conclusion de Partenariats Public-Privé (PPP) entre la municipalité de GOP et des promoteurs privés. Pourtant en 2019, peu de « zones à risques » ont vu la fin du processus : seuls trois projets immobiliers sont achevés (un autre est actuellement en cours de construction), tandis que les négociations avec les propriétaires ont seulement abouti dans quelques « zones à risques », où des destructions ont effectivement été réalisées mais sans que rien ne soit pour l’instant construit à la place. Ailleurs, les négociations sont encore en cours, ou n’ont même pas encore commencé (voir la carte récapitulative dans le précédent compte-rendu). Plusieurs raisons expliquent cette situation. D’une part, la légitimité des déterminations en « zones à risques » a été contestée par des associations dans tous les quartiers où les opérations de TU ont été enclenchées. Soutenues par un réseau efficace d’associations luttant contre la TU à Istanbul et dans toute la Turquie, elles ont remporté la majeure partie des procès intentés à l’État, ralentissant considérablement toute progression de la TU. D’autre part, la chute de la livre turque en 2018 a largement fragilisé le secteur de la construction, et beaucoup d’entreprises ont dû se retirer des projets immobiliers prévus.

Pour cette dernière excursion, nous avons suivi la logique qui nous anime depuis le début du cycle. Nous nous sommes ainsi rendues à Fevzi Çakmak, le cinquième et dernier quartier dans lequel GOPAŞ a ouvert dès 2012 une de ses officines pour informer les habitants sur la TU et mener les négociations avec eux. Nous avons aussi tout particulièrement souhaité visiter l’ensemble des projets achevés dans l’espoir de rencontrer des propriétaires (hak sahibi) y ayant été relogés, afin de savoir comment ils avaient vécu les opérations de TU et s’ils étaient satisfaits de leur nouveau logement. Nous sommes donc revenues sur nos pas dans le quartier de Sarıgöl pour voir le projet immobilier Sarıgöl Kent Konutları, nous avons discuté avec les agents immobiliers du projet immobilier NEF à venir dans le quartier de Bağlarbaşı, et nous avons tenté d’approcher l’imposant projet Essenora dans le quartier de Fevzi Çakmak. Ce compte-rendu vise à conclure le bilan déjà entamé de la TU à Gaziosmanpaşa, sept ans après son lancement.

I – Terminer la transformation urbaine en contexte de crise (suite)

1) La TU dans les tiroirs dans la plupart des zones de GOP

Le mois dernier, lors de notre visite au service de la transformation urbaine de la municipalité de GOP (Kentsel dönüşüm Şefliği), l’agent nous avait conseillé de revenir le voir dans un mois, une fois que l’élection du maire de la Grande Municipalité d’Istanbul aurait été actée. Le match est finalement rejoué le 23 juin 2019 entre İmamoğlu et Yıldırım, et le sort de l’İBB n’est donc toujours pas fixé quand nous nous rendons sur place. Dans ce contexte de crise et de réorganisation de la TU, nous y retournons tout de même pour voir si les informations récoltées sont toujours d’actualité : dans les zones où les opérations de TU sont bien avancées (accords conclus avec tous les propriétaires, évacuation et destructions des habitations), et dans la mesure où les promoteurs privés se sont retirés des projets immobiliers du fait de la crise, c’est la municipalité et les organismes de construction publics TOKİ et KİPTAŞ qui assureront la réalisation des projets, revus à la baisse afin de limiter les dépenses (voir le compte-rendu précédent).

Quid néanmoins des propriétaires à qui on a fait miroiter « l’embellissement» et la « rénovation » de leurs quartiers et habitations ? Lors des précédentes excursions, même si nous nous sommes principalement entretenues avec les associations de quartier en lutte contre la TU, nous avons pu constater que la majeure partie des habitants était favorable à la TU – si tant est qu’elle s’applique dans des conditions justes. D’ailleurs, le maire AKP de Gaziosmanpaşa, Hasan Tahsin, porte-drapeau de la TU, n’a-t-il pas été réélu ? En plus d’honorer les accords conclus avec les propriétaires de certaines « zones à risques », il faut donc aussi proposer un plan B pour les zones où les négociations n’ont pas pu être menées à bien. Ainsi, l’agent nous explique que son service est en train de réaliser un travail de planification sur la base d’îlot sur ces zones (ada bazlı planlama çalışmaşı, nous dit-il). Il s’agirait de nouveaux plans d’aménagement locaux (Uygulama İmar Planı), sans doute avec des projets immobiliers moins ambitieux et des règles d’urbanisme aménagées, appliquées sur un « îlot », soit une unité urbanistique réunissant un ensemble de parcelles. Selon les déclarations du maire de GOP1, cette planification sur la base de l’îlot inclut la présence d’espaces verts, de parking, d’infrastructures et d’élargissement des routes. La municipalité livrerait ainsi un plan d’aménagement urbain « clé-en-main », en se défaussant toutefois de la tâche de réalisation : point de contrats conclus entre la municipalité et des promoteurs privés, mais une possibilité pour les entrepreneurs locaux (müteahhit) de s’en charger. Il s’agit donc bien de ranger dans les tiroirs la politique de transformation urbaine – au moins le temps de laisser passer la crise ? – tout en donnant l’opportunité aux habitants et promoteurs locaux de s’en charger. Nous nous demandons toutefois dans quelle mesure ces entrepreneurs, touchés par la crise et ne disposant pas des mêmes ressources que l’État, seraient en capacité de mener à bien la réalisation d’une transformation urbaine sur la base d’« îlot ». De notre point de vue, il s’agit d’une mesure visant à contenter les déçus de la TU.

Car ces déçus, nous les voyons passer dans le service. Le mois dernier, un homme était venu demander où en étaient les opérations de TU, car il avait conclu un accord avec GOPAŞ et sa maison avait été détruite. Il attendait d’être relogé, mais aucun chantier n’était encore amorcé. Cette fois-ci, deux hommes viennent eux aussi à la pêche aux informations : ils veulent construire un bâtiment sur un terrain qu’ils ont acheté, mais le droit à bâtir a été fermé. Nous coupons court à l’entretien avec l’agent de la municipalité pour rattraper ces deux hommes. Ce sont deux promoteurs associés qui possèdent une entreprise de construction. Ils viennent du quartier de Karayolları, que nous avons visité le mois dernier, où ils ont réalisé différents chantiers depuis plusieurs années. Aujourd’hui, ils sont venus au service de la transformation urbaine pour se plaindre de leur situation. En 2011, ils achètent un terrain de 250 m2 auprès de l’İBB (entre les rues 641 – 643, nous disent-ils). À cette époque, le droit à bâtir est ouvert et ils projettent d’y construire un bâtiment avec plusieurs appartements. Ce terrain est occupé par des gecekondu : par l’intermédiaire de l’İBB, les deux promoteurs rachètent alors les titres de propriété des habitants en 2012, et rasent les maisons évacuées. Mais coup de théâtre pour les deux compères fin 2012 : la loi n°6306 est promulguée, le quartier de Karayolları est déterminé en « zone à risques » et les droit à bâtir est fermé. Les deux hommes passent plusieurs années à faire des aller-retours à la municipalité pour trouver une solution, et en 2018, celle-ci lui rachète finalement le terrain qu’elle lui a préalablement vendu, et ce pour la moitié de son prix. Difficile de faire autrement : à qui d’autre le revendre, quand le droit à bâtir est fermé ? Et quand bien même le droit à bâtir serait à nouveau ouvert, dans ce contexte de crise, « un appartement de 100 m2, ça se vend 250 000 TL. À qui pourrais-je les vendre ? » nous dit l’un d’entre eux, dépité. Les deux hommes nous confient plus tard à demi-mots que leur entreprise a déposé le bilan, et qu’ils travaillent dans un magasin d’électricité qu’ils possèdent dans le quartier. Les deux hommes habitent par ailleurs aussi à Karayolları, dans la zone à risques 10B. Ils étaient favorables à la TU et n’ont donc pas ouvert de procès. Ils le regrettent aujourd’hui, car ils auraient pu les gagner. S’agissant des travaux du service de transformation urbain en cours, ils ne sont pas très optimistes. « Ça fait quatre ans qu’ils font des plans. Karayolları est une zone de transformation urbaine, mais au final, ni la municipalité ni les promoteurs ne construisent quoique ce soit ». On voit donc que les acteurs privés locaux de construction sont eux aussi affectés par la politique de transformation urbaine.

Selon l’agent du service de la municipalité, ces nouveaux plans réalisés sur la base de l’îlot seront proposés dans un nombre important de zones. Plusieurs plans de secours ont donc été déployés au vu des difficultés à appliquer la TU dans l’arrondissement de GOP. On peut les résumer comme suit :

  • dans les zones où aucune opération de TU n’a commencé, des plans sur la base d’îlot seront fournis par la municipalité (zone 3B, Pazariçi ; région 4, Pazariçi ; zone 8A, Fevzi Çakmak ; zone 10A et 10B, Karayolları ; zone 11B, Mevlana) (moins d’⅓ des cas)
  • dans les zones où les négociations sont achevées mais où les promoteurs privés se sont retirés, les entreprises publiques de construction TOKİ et KİPTAŞ se chargent de réaliser des projets de moindre envergure, uniquement pour honorer les contrats conclus avec les propriétaires (région 2, Sarıgöl Merkez ; zone 3A, Pazariçi ; région 5-6, Yıldıztabya ; région 7, Bağlarbaşı ; zone 9A, Yeni Mahalle ; zone 12B, Sarıgöl) (plus d’⅓ des cas)
  • dans les zones où les négociations sont achevées, GOPAŞ poursuit la TU avec des promoteurs privés (zone 10C, Karayolları ; zone 11A, Mevlana ; région 13, Bağlarbaşı). (¼ des cas) [L’agent explique que c’est aussi le cas pour la région 1 (Merkez) et  les zones 9B et 9C (Yeni Mahalle), mais aucune opération de TU n’ayant commencé dans ces quartiers, cela semble de notre point de vue peu probable]

2) Étudier les logiques de captation de la rente foncière : la résidence Essanora dans le quartier Fevzi Çakmak

Photo 1 : La résidence d’Essenora dans le quartier de Fevzi Çakmak
Au fond, on aperçoit la résidence Essenora. Il s’agit du projet de transformation urbaine achevé sur la zone 8B. L’espace autour fait partie de la zone 8A, où se trouvent des maisons sur quatre étages au plus. Là, aucune opération de TU n’a commencé. L’officine de négociations de GOPAŞ a même été fermé.
Source : Marie Tihon

Le quartier de Fevzi Çakmak (région 8) est la dernière étape de notre cycle d’excursions urbaines. Nous avons souhaité nous y rendre puisqu’un premier projet, la Résidence Essanora, a été livré en juillet 2017. La région 8 est classée en zone à risques en décembre 2012. Dans la région 8B, là où se trouve le projet Essanora, les opérations de TU sont achevées. En revanche, dans la région 8A (le reste de la zone à risques de Fevzi Çakmak), les négociations foncières avec les hak sahibleri n’ont pas encore commencé, comme nous le confirme un habitant du quartier avec qui nous discutons. D’ailleurs, l’officine de GOPAŞ du quartier a été fermée et est désormais remplacée par un organisme privé (photo 1). D’après l’agent de la municipalité, un plan d’aménagement sur la base de l’îlot serait tout de même en préparation dans cette zone. Les négociations se feraient alors entre le promoteur privé et les propriétaires d’un même îlot.

Photo 2 : La maquette de la résidence Essanora dans l’officine de vente.
En plus des 20 étages, des villas sont réparties sur six étages en dessous des 6 blocs. La résidence dispose de nombreux équipements.
Source : Marie Tihon

Nous nous rendons dans l’officine de vente du projet Essanora (photo 2). Au moment où nous arrivons, un couple, probablement originaire d’un des Pays du Golfe, vient de terminer un entretien avec un responsable des ventes. Avec ses 758 logements répartis en 6 blocs de 20 étages, Essanora surplombe le quartier de Fevzi Çakmak dont la majorité des bâtiments anciens ne dépasse pas les 4 étages (photo 3). Le projet est un PPP entre GOPAŞ et trois promoteurs (Yimta İnşaat, Akın & Atik ve Enga Ortak), réunis au sein de la joint-venture Essanora A.Ş. La résidence dispose de plusieurs équipements réservés aux résidents : une piscine fermée, une piscine pour les enfants et des airs de jeux qui leur sont réservées, un sauna, un hammam, un centre de fitness, un terrain de basket et de volleyball, une promenade verte et une fontaine. Plusieurs commerces situés au rez-de-chaussée et à l’extérieur de la résidence accompagnent le projet et sont également ouverts aux visiteurs.

Photo 3 : Vue de la résidence Essenora
Derrière s’étend le quartier de Fevzi Çakmak.
Source : Marie Tihon
Image 1 : Vue sur la propriété des hak sahipleri de la Résidence Essanora
Source : Google Earth, 2019. Réalisation : Filiz Hervet

Le terrain, d’une superficie de 20 000m2, appartenait à l’origine aux 170 propriétaires (hak sahipleri) qui ont échangé leur parcelle et leur logement contre un bien dans le nouveau projet. Nous n’avons pas d’information sur les statuts fonciers initiaux, à savoir si les habitants disposaient d’un titre en bonne et due forme. Les images satellites de 2010 montrent que l’habitat individuel, du moins peu dense, excepté 3 bâtiments d’habitats collectifs, occupe majoritairement le terrain (image 1). GOPAŞ est chargé de négocier le rachat du foncier des hak sahipleri. La municipalité remembre ensuite le foncier en une parcelle, ici la parcelle 3570 de l’îlot 26. Le terrain, ouvert à l’urbanisme, doit ensuite être viabilisé. Cependant, nous ne savons pas qui prend en charge ici les coûts de la viabilisation du terrain. Pour les promoteurs, fournir un logement aux hak sahipleri est donc la condition du PPP pour utiliser le foncier. Ainsi, sur les 758 logements, 170 sont attribués aux hak sahipleri. L’échange repose sur le principe de la dation : en fonction de la valeur de son bien, le propriétaire accède à un logement plus ou moins grand. Les témoignages des hak sahipleri rencontrés sur le terrain montrent que le bien acquis dans la nouvelle résidence est généralement plus petit que leur maison d’origine, les poussant à prendre un crédit pour avoir une superficie un peu plus grande. Le reste des logements, 558, sont vendus à des acquéreurs classiques au prix du marché.

Le vendeur de l’officine nous indique que 10% des acheteurs proviennent du Moyen-Orient et qu’au total, il ne reste plus que 40 logements à vendre dans le projet. Mais le site Güncel proje, qui fournit des indications sur les projets de logement en Turquie (caractéristiques du projet, prix de vente, nombre d’unités) contredit la technique de marketing qui pousse les potentiels acquéreurs à l’empressement puisque le taux d’écoulement est en réalité faible : il resterait la moitié des logements à vendre. Comme toujours, nous nous posons plusieurs questions sur les modalités du PPP entre GOPAŞ et les promoteurs. Quelles sont les recettes du projet ? Comment sont-elles partagées entre le privé et la puissance publique ? Les promoteurs fournissent-ils à GOPAŞ un pourcentage de leurs bénéfices en échange du foncier, en plus de l’obligation de donner un logement aux hak sahipleri ? Pour avoir une visibilité sur le montage opérationnel, notamment sur les recettes et les coûts d’un tel projet, nous avons reconstitué le bilan financier de l’opération. Pour estimer la valeur du foncier, nous avons réalisé un calcul qui repose sur la logique du « compte à rebours », un bilan prévisionnel utilisé par les promoteurs immobiliers (tableau 1). Il faut d’une part calculer les recettes (prix de vente des logements) et les dépenses (coûts de construction, taxes sur les bénéfices, taxes d’aménagement, marge du promoteur). La différence entre les recettes et les dépenses est la somme mobilisable pour acheter le foncier. Dès lors, le prix du foncier (voir enveloppe foncière du tableau) n’est pas fixé en fonction de la valeur du marché des terrains à bâtir, mais en fonction de son « potentiel de construction ».

Tableau 1 : Reconstitution du bilan financier du montage opérationnel d’Essanora
Auteure : Filiz Hervet, juin 2019

Le calcul des recettes est plus fiable que celui des dépenses. Nous nous sommes fixés sur le prix de vente des logements au lancement des ventes, c’est-à-dire en juillet 2016, soit un an avant la date de livraison du projet. Le projet propose deux types de logements : des appartements dans les tours et des « maisons terrasses », des appartements situés en contrebas du projet. Voici le détail des prix :

Les appartements :

1+1 : 72-80 m2 – 245-338 000 TL 

2+1 : 95-133 m2 – 333-559 000 TL 

3+1 : 135-160m2 – 459-587 000 TL

4+1 : 200-207 m2 – 704-804 000 TL

Les maisons terrasses : 

2+1 : 144-147m2 – 722-751 000 TL

3+1 : 198-217m2 – 1 195-1 268 000 TL

4+1 : 237-256m2 – 1 345-1 439 000 TL 

Source : https://emlakkulisi.com/essenoranin-temel-atma-toreni-bugun-gerceklesti/307312

 Pour déterminer un prix de vente au m2, nous avons fait la moyenne de ces informations. La superficie moyenne d’un logement est de 163 m2, le prix moyen est de 767 714 TL soit, 4 710 TL/m2 et la superficie de l’ensemble des logements du projet est de 123 554 m2. Or, dans les 758 logements produits, 170 sont dédiés aux hak sahipleri. Après la vente des 588 logements, les recettes de la joint-venture sont estimées à 451 415 832 TL. À cette somme s’ajoutent des dépenses qu’il faut déduire pour déterminer la valeur du foncier.  

Le calcul des dépenses est ici approximatif puisque plusieurs informations nous manquent. La plus grosse dépense est liée aux coûts de construction. D’après plusieurs promoteurs rencontrés sur le terrain, deux critères principaux font varier le coût de construction. D’abord la qualité du projet : plus un projet est « haut de gamme », plus le coût du chantier sera enlevé. Ensuite, l’évaluation du taux de change, puisque le prix des matériaux est indexé sur le prix du dollar. La fourchette du coût de construction au m2 peut ainsi varier de 1 700 à 2 200 TL/m2. Nous avons fixé ce prix à 1 800 TL/m2 puisque même s’il s’agit d’un projet destiné aux classes moyennes et supérieures, il nous a semblé moins extravagant et moins luxueux que d’autres projets. De plus, si un m2 de logement se vend 4 710 TL, il nous a paru plus logique que le coût de construction se situe dans la fourchette basse des estimations. Dès lors, le coût de construction du projet est estimé à 222 397 200 TL. 

 

Les municipalités d’arrondissement disposent d’outils fiscaux pour capter des recettes à partir de projets immobiliers. Nous nous sommes basés sur le document de la direction de l’urbanisme de la municipalité de Gaziosmanpaşa indiquant le montant des diverses taxes et datant de 20182. Or, la transformation urbaine laisse la possibilité de négocier, voire de supprimer certaines taxes. N’ayant pas connaissance des modalités du PPP, nous avons tout de même pris en compte les principales taxes. Les promoteurs doivent payer une taxe en fonction du nombre de logements qu’ils produisent (Teknik Eleman Ücreti Her Bağımsız Bölüm İçin), ici 108,9 TL par logement. La destruction des logements anciens sur la parcelle a également un coût (Yıkım Ruhsatı Ücreti). Le montant est fixé à 6,05 TL le m3 de béton. Nous ne connaissons pas le type de bâti qui a été détruit, mais si les 170 hak sahibleri dispose d’une maison de 50 m2, il faut compter environ 40 m3 de béton par habitat. Le coût de destruction est alors fixé à 41 140 TL. Enfin, la loi n°3065 relative à l’impôt sur les valeurs ajoutées prévoit que le promoteur paie 1% de taxe sur les bénéfices tirés des logements de plus 150 m2. Cette taxe s’applique aussi pour les projets de TU mais encore une fois, des négociations sont possibles entre le promoteur et la municipalité d’arrondissement. Dans les dépenses, il faut ajouter la marge du promoteur, estimée à 20% des recettes, soit ici 90 283 166 TL. Enfin, il y a des dépenses liées à des frais divers que nous avons estimés à 5% des recettes. 

Une fois les dépenses soustraites aux recettes, ce compte à rebours montre ce qu’il reste : 111 526 839 TL pour acheter le terrain. Ce montant correspondant ainsi à la valeur du foncier compte tenu de l’usage que l’on peut en faire. Or, c’est précisément sur ce point que nous avons des interrogations. La joint-venture verse-t-elle entièrement cette somme à GOPAŞ ou seulement un pourcentage ? Même si GOPAŞ s’occupe des négociations avec les hak sahipleri, l’entreprise publique ne verse pas de compensation financière aux propriétaires puisqu’ils font une dation auprès du promoteur. Le promoteur faisant une marge élevée (90,2 millions TL), il est possible qu’il verse l’intégralité de la somme à GOPAŞ. Si tel est le cas, cela amène une autre question, celle de la redistribution de la rente foncière dans le financement d’équipements publics. Aucune école publique, aucun espace public, aucune mosquée n’accompagnent le projet, hormis l’aménagement d’une nouvelle route qui dessert la Résidence Essanora. Le partage des rentes foncières entre le public et le privé, ainsi que la redistribution de cette rente dans le financement d’équipements publics sont la principale boîte noire route de la transformation urbaine.

3) Attirer les investisseurs étrangers pour garantir la vente des logements : le cas du projet Nef Ortayaka dans le quartier de Bağlarbaşı

En chemin, nous nous arrêtons dans l’officine de vente d’un projet immobilier, la résidence NEF Ortayaka, située dans le quartier de Bağlarbaşı. À Istanbul, Nef a achevé 19 résidences et réalise actuellement 10 autres projets. Les opérations immobilières de Nef sont généralement placées proche du centre d’Istanbul (carte 1). Nef ne collabore pas avec le privé mais pour se faire une place dans la TU à Gaziosmanpaşa, le promoteur travaille aujourd’hui avec GOPAŞ. À Bağlarbaşı, trois régions (13, 7A, 7B) sont concernées par la TU (voir carte du précédent compte-rendu qui résume l’évolution de la situation par zone à risques). La région 13, de 55 237 m2 comprend au total 192 bâtiments anciens à détruire, soit 296 propriétés et les régions 7A et 78, de 103 858 m2 comprennent au total 334 bâtiments et 735 propriétés. Le projet Nef est réalisé en zone 7A, sur une parcelle de 17.000 m2 (image 2). Nous n’avons pas d’informations sur le nombre d’hak sahibi concerné par le projet de Nef, qui comprend 1 019 logements dont le prix varie de 299 000 TL à 860 000 TL (tableau 2).

Carte 1 : Localisation des projets Nef à Istanbul
Source : Nef, 20183
Image 2 :  Parcelle du projet Nef Ortayaka entre 2008 et 2019
Source : Google Earth, 2019. Réalisation : Filiz Hervet
Tableau 2 : Prix des logements de Nef Ortayaka
 Source : zingat.com. Réalisation : Filiz Hervet

L’architecte Emre Arolat est le fidèle collaborateur des projets de Nef. Il a également réalisé la conception du centre commercial Zorlu Center situé à Zincirlikuyu et il est connu pour ces projets conçus en terrassement. Le vendeur nous informe que Nef n’a pour l’instant réalisé qu’un premier lancement sur l’un des blocs de l’opération. 50% des premiers acheteurs seraient des propriétaires étrangers majoritairement originaires du Moyen-Orient. Il faut dire qu’avec la dévaluation de la livre turque, le prix des logements a fortement augmenté. Les promoteurs se tournent donc vers les acheteurs étrangers pour écouler les logements puisque les ménages turcs à haut revenus sont de plus en plus frileux. 

Depuis l’adoption de la loi n°6302 en 2012, qui autorise les étrangers ressortissants de 183 pays à acquérir plus de 2,5 hectares de propriété, les acteurs de l’immobilier résidentiel ont misé sur les investisseurs internationaux pour écouler leur logement. Le soft power culturel de la Turquie dans les pays du monde arabe et musulman a participé à la diffusion d’un modèle politique et économique conforme aux valeurs de l’Islam dans cette région. La production médiatique a particulièrement été un atout pour internationaliser le marché immobilier au Moyen-Orient et dans les pays du Golfe (Beaugrand & Yankaya, 2016 ; Tutal-Cheviron & Çam, 2017). Les logements sont bien souvent conformes aux attentes de cette nouvelle clientèle de luxe habituée aux grands espaces : cuisine ouverte, suite parentale avec salle de bain, décoration orientale. Cependant, il faut relativiser la proportion des investisseurs étrangers dans l’achat de logement par rapport aux discours portés par les acteurs de l’immobilier et la presse spécialisée (tableau 3). Les étrangers ne sont que 5 580 à acheter un logement en 2014 et 8 182 en 2017. En revanche, à partir de 2018, les investisseurs étrangers, notamment en provenance d’Irak, d’Iran, d’Arabie Saoudite et de Russie sont plus nombreux sur le marché du logement à Istanbul : 14 270 en 2018 et déjà 15 788 en mai 2019 (tableau 4).  Pour cause, le Président turc a fait voter en juillet 2018 un amendement relatif à loi 5901 sur la citoyenneté turque (disponible ici : http://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2018/09/20180919-15.pdf) qui permet aux étrangers d’acheter leur citoyenneté. Ainsi, avec l’acquisition d’un logement de 250 000 dollars, un étranger peut prétendre à la nationalité turque, à condition d’acheter un bien neuf dans une opération en construction et de ne pas vendre le bien dans les trois années qui suivent le contrat de vente. Les promoteurs comptent beaucoup sur cette mesure pour écouler leurs logements invendus.

Tableau 3 : Les logements vendus aux étrangers (2013-mai 2019)
Source : TUIK, 2019
Tableau 4 : Logements vendus selon les nationalités en 2018 en Turquie
Source : TUIK, 2019

II – Être un hak sahibi dans les quartiers concernés par la TU à Gaziosmanpaşa

1) Genèse de la résidence Sarıgöl Kent Konutları

Dans l’arrondissement de Gaziosmanpaşa, le quartier de Sarıgöl est l’un des premiers à être concerné par la politique de transformation urbaine. Dans son mémoire, Kübra Özcivan (2016), urbaniste, reconstitue les étapes et le cadre législatif de la TU. En juillet 2005, l’İBB annonce la préparation d’un projet de transformation urbaine dans plusieurs quartiers d’Istanbul (Armutlu, Sarıgöl et Gazi) et la destruction de 500 gecekondu. Dans les années qui suivent, la municipalité de GOP contacte les propriétaires des gecekondu de Sarıgöl et dresse un état des lieux du quartier. Entre 2005 et 2007, quelques gecekondu sont détruits en vertu de la loi n°5393, mais une décision de justice en 2007 met fin aux démolitions (Töre, Gökşin & Yazıcı, 2017). Le processus d’expropriation se poursuit toutefois en décembre 2009, bien que le quartier de Sarıgöl ne soit pas encore déterminé comme une « zone de prévention des gecekondu » dans le cadre de la loi n°775. Près de la moitié des gecekondu de l’actuelle « zone à risques » 12A (nommé îlot 1452 à cette époque) sont évacués et détruits. En janvier 2010, un protocole est signé entre la municipalité de GOP et TOKİ pour la réalisation d’un projet de transformation urbaine. En juillet 2010, l’actuelle région 12 (Sarıgöl-Yenidoğan) est finalement déterminée en « zone de prévention des gecekondu », dans le cadre des lois n°775, 3414 et 5609. En décembre 2010, de nouveaux plans d’aménagement sont validés sur l’îlot 1452. Les règles d’urbanisme ont changé et permettent une densification de l’îlot plus importante : les bâtiments peuvent atteindre 40 m soit 13 étages. Pendant deux ans supplémentaires, la municipalité dresse un diagnostic du quartier et prépare un rapport de faisabilité. En octobre 2012, l’entreprise de construction Acar İnşaat remporte l’appel d’offre de TOKİ pour l’îlot 1452, et le chantier commence en décembre 2012. En janvier 2013, le quartier Sarıgöl-Yenidoğan est déterminé en « zone à risques » dans le cadre de la loi n°6306, tandis que la détermination en « zone de prévention des gecekondu » est levée. Dès les premiers mois qui suivent, la majeure partie de la deuxième moitié des gecekondu de la zone 12A sont détruits et le chantier se poursuit. Ce n’est qu’en janvier 2014 que les habitants du quartier ouvrent un procès pour contester la détermination en « zone à risques ». Ceux-ci n’ont en effet eu vent de cette détermination que tardivement. La résidence est finalement achevée en juin 2015.

La résidence Sarıgöl Kent Konutları est constituée de deux parcelles : Au sud de la zone, 5 blocs de 406 logements (parcelle 37) ; au nord de la zone, 4 blocs de 319 logements (parcelle 34) (image 3 et photo 4). Entre ces deux parcelles, la construction d’une école primaire et d’un collège est prévue. La résidence est constituée de 725 logements (tableau 5).

Image 3 : Le projet immobilier Sarıgöl Kent Konutları
Source : Zingat.com, Özcivan (Ibid.)
Réalisation : Agathe Fautras
Photo 4 : La parcelle 34 sur laquelle est construite une partie de la résidence Sarıgöl Kent Konutları
Source : Marie Tihon
Tableau 5 : Surface et prix des logements disponibles dans le projet Sarıgöl Kent Konutları
Source : https://www.guncelprojebilgileri.com

Sarıgöl Kent Konutları comprend également un parking sur 4 étages de 328 places, deux piscines extérieures et un terrain multisport (photo 5). Ce sont des infrastructures assez minimes par rapport à d’autres projets TOKİ, plus luxueux. Nous avons cherché à rencontrer les agents immobiliers du projet dans leur officine de vente, mais celui-ci a été récemment fermé. Il faut désormais s’adresser aux agences immobilières privées du quartier pour acheter un logement dans la résidence, laissant à penser que tout le parc immobilier de la résidence a été vendu. D’après Özcivan (Ibid.), sur les 725 logements, 182 sont donnés aux propriétaires avec qui la municipalité a conclu des accords, et 543 ont été vendus à des personnes extérieures au quartier.

Photo 5 : La piscine extérieure de la résidence
Source : Marie Tihon

2) La trajectoire d’une famille d’hak sahibi

L’une des difficultés des excursions urbaines 2019 fut de nous entretenir avec des hak sahipleri favorables à la transformation urbaine, ou en tout cas ayant signé, bon gré mal gré, un accord avec la municipalité. Le discours sur la TU est en effet capté par les associations de quartier qui s’y opposent, tandis que les habitants qui la soutiennent demeurent invisibles, car ils louent un appartement ailleurs dans le quartier voire retournent dans leur village d’origine le temps des travaux. C’est dans l’objectif d’aller à la rencontre des hak sahipleri que nous avons fait le tour de deux projets immobiliers achevés : Sarıgöl Kent Konutları (Sarıgöl) et Essanora (Fevzi Çakmak). Ce sont néanmoins des cités privées dans lesquelles il est difficile de pénétrer sans y être invité. Si nous sommes reparties bredouille d’Essanora, nous avons eu la chance de croiser Nuray, enseignante, qui nous a proposé de venir discuter dans son appartement au 12ème étage du bâtiment A3, sur la parcelle 37. En présence de sa mère Huriye, nous sommes revenues sur leur arrivée à Gaziosmanpaşa, la vie dans un gecekondu et leur expérience dans le  processus de transformation urbaine.

Photo 6 : Huriye et Nuray replongent dans leurs albums photos
Nuray (à gauche) et sa maman Huriye (à droite) regardent de vieilles photos du temps où ils habitaient encore dans leur logement pour immigrés à Sarıgöl.
Source : Marie Tihon
Photo 7 : Le couple et leurs trois enfants, dans le jardin du logement pour immigrés
Selon Huriye, sa famille a bien profité de leur jardin, et maintenant c’est un autre style de vie qui s’offre à eux : « On aime profiter de la piscine et y emmener nos petits enfants », explique-t-elle.
Source : Marie Tihon

Les parents de Nuray sont originaires de la ville de Kırklareli, à proximité de la frontière bulgare. Ils tombent amoureux, se marient dans les années 1980 et souhaitent venir à Istanbul. Grâce à l’aide de proches habitant déjà dans le quartier de Sarıgöl, ils s’y installent et achètent un « logements d’immigrés » (göçmen konutları) en 1984 sur la parcelle 1452 (photo 6 et 7). Les göçmen konutları sont des logements construits dans les années 1950 dans les grandes villes de Turquie (Istanbul, Ankara, Izmir) pour accueillir principalement des immigrés des Balkans, sous domination ottomane jusqu’au début du XXe siècle. En effet, entre les années 1920 et 1990, des centaines de milliers de Turcs de l’ancien territoire ottoman migrent en Turquie, dans le cadre de divers accords interétatiques. À Istanbul, beaucoup de ces logements sont construits dans l’arrondissement de Gaziosmanpaşa, qui connaît alors une forte croissance démographique, notamment alimentée par l’exode rural. Installés à Sarıgöl, ils ont plusieurs enfants. Le père de famille est chauffeur tandis que la mère est femme au foyer. Les deux femmes racontent que l’îlot 1452 est constitué de gecekondu d’un à six étages, mais en grande majorité à 1 étage, qui appartiennent à environ 70 propriétaires (photo 8). En 1995, la famille décide de rénover le bâtiment. Elle est probablement motivée par la valorisation foncière qui s’opère dès les années 1970. En effet à cette époque, les règles d’urbanisme encouragent la densification des parcelles, et ainsi la destruction d’un bâtiment permet de le reconstruire avec davantage d’étages et de logements, qui peuvent ensuite être mis en vente. Ils confient cette tâche à un promoteur privé local, qui en échange des travaux augmente le nombre d’appartements et s’en octroie une partie. En Turquie, c’est une façon classique de faire de la rénovation urbaine à l’échelle locale. C’est ce processus qui a entraîné la disparition des maisons individuelles. Dans le nouveau bâtiment, la famille possède en tout 8 appartements, tous équipés du confort moderne. Toutefois, le promoteur privé a des difficultés à obtenir les titres de propriété et intente un procès à la municipalité, et le processus pour l’obtenir durera plusieurs années. Entre temps, la municipalité approche les habitants de l’îlot 1452 pour négocier à l’amiable. La valeur des 8 appartements de la famille ne leur permet toutefois d’obtenir que 5,5 appartements dans le nouveau projet. S’ils veulent 8 appartements et ainsi conserver la valeur des appartements qu’ils possèdent, ils doivent payer la différence. Ils obtiennent néanmoins un crédit bancaire de 120 000 TL, qu’ils remboursent en louant aujourd’hui certains appartements dans la résidence Sarıgöl Kent Konutları. Le processus de négociations est long et compliqué, dans la mesure où ils n’ont pas encore de titre de propriété (le procès n’a alors pas encore abouti), qui joue dans les négociations. Ils l’obtiennent enfin et en novembre 2012, l’accord est conclu : ils disposent de 8 appartements dans la résidence. En attendant la fin du chantier, ils se logent ailleurs dans le quartier – avec quelques difficultés car tous ces hak sahipleri cherchent un logement en attendant la fin des travaux – avec l’allocation de loyer attribuée par la municipalité. Nuray se dit chanceuse, car elle sait que dans d’autres quartiers, ces allocations ne sont pas toujours nécessairement versées. Leurs appartements leur sont finalement livrés en mars 2015, sans qu’il n’y ait de retard. Les appartements sont répartis en fonction des disponibilités et des tailles d’appartement négociées.

Photo 8 : Les gecekondu au pied de la résidence Sarıgöl Kent Konutları laissent entrevoir la forme des anciennes habitations des parcelles 34 et 37.
Source : Marie Tihon

3) Épilogue : bilan des stratégies des acteurs locaux

Photo 9 : L’intérieur du nouvel appartement de Huriye et de son mari situé au 12ème étage du Sarıgöl Kent Konutları.
« Dans notre ancien appartement, nous étions libres de faire du bruit, d’effectuer des travaux, mais ici on ne peut rien changer et on est entourés de voisins », commente Huriye.
Source : Marie Tihon

Depuis 2015, Nuray et sa famille sont désormais bien installés dans la résidence. Quand nous demandons aux deux femmes si elles sont satisfaites de leur situation, elles nous répondent : « ni plus, ni moins ». Elles expliquent qu’elles n’ont pas vraiment eu le choix concernant la transformation urbaine : la municipalité les a averties qu’en cas de refus, elles pourraient faire face à un procès, et leur a fait remarquer qu’il s’agissait d’une occasion en or à ne pas manquer. Elles sont aussi déçues de la qualité de la construction, qu’elles considèrent comme assez moyenne. Dans leur précédent logement, tout venait en effet d’être refait à neuf ; celui-ci était donc plus confortable, nous disent-elles (photo 9). Elles sont par ailleurs particulièrement remontées par le fait que les infrastructures sociales prévues dans le projet (école primaire et collège, mais elles mentionnent également un dispensaire médical) n’ont toujours pas été réalisées, et aucune information ne permet de savoir quand les travaux vont débuter (photo 10). Ce n’est sûrement pas pour tout de suite, car sur la parcelle prévue à cet effet, il y a encore une petite vingtaine de gecekondu. Les mensualités à payer (aidat) sont aussi particulièrement élevées : Nuray, qui habite dans un 2+1, paye 280 TL par mois, et Huriye 340 TL dans son 3+1.

Photo 10 : Le terrain vague entre les deux parcelles 34 et 37
Dans le projet immobilier, cet espace est censé être dédié à la construction d’infrastructures publiques, mais celles-ci n’ont toujours pas été réalisées.
Source : Marie Tihon

Finalement, la famille semble avoir tout de même réalisé une opération intéressante. Le couple arrive à Gaziosmanpasa, dans un quartier à l’époque peu attractif. Ils font sans doute partie de la classe moyenne inférieure et achètent un logement accessible dans le parc des göçmen konutları. Grâce au changement des règles d’urbanisme (densification qui permet d’élargir le nombre d’appartements), ils parviennent peu à peu à acheter d’autres logements et détiennent finalement un patrimoine intéressant, d’autant que le foncier prend de la valeur  avec le développement du réseau de transport desservant bien les centres urbains. Ils se sont finalement hissés à une classe sociale supérieure. Ce n’est toutefois sans doute pas le cas de tous les propriétaires de la parcelle, qui possédaient eux en majorité un gecekondu d’un étage. Les deux femmes nous disent en effet que tous les propriétaires ne sont pas restés dans la nouvelle résidence, du fait des mensualités trop élevées, un cas classique dans la transformation urbaine qui s’est déjà vu ailleurs. D’autres propriétaires sont aussi partis car ils n’ont pas supporté la vie en résidence, en comparaison avec la vie de quartier qu’ils expérimentaient précédemment, nous disent-elles.

Du point de vue des acteurs locaux (propriétaires, promoteurs, associations de quartier), tout l’enjeu de l’annonce d’une politique de transformation urbaine dans leur quartier est de réussir à tirer leur épingle du jeu. Chaque acteur local défend en effet ses intérêts et développe ses propres stratégies, qui vont parfois à l’encontre de celles de leurs voisins. Il s’agit d’un pari sur le déroulement de la TU, qui doit prendre en compte toutes les variables, dont l’application des politiques publiques, parfois opaques, et le contexte politique et économique, imprévisible. Il est donc difficile de miser sur le bon cheval, et sept ans après la promulgation de la loi 6306, on peut entrevoir les gagnants et les perdants du processus.  Ainsi, Nuray et sa famille ont fait le bon pari : le projet Sarıgöl Kent Konutları, dans la mesure où il a été l’un des premiers, a été rapidement achevé et livré à temps sans aucune difficulté. La TU leur a permis de faire fructifier leur patrimoine foncier. Les deux promoteurs privés rencontrés ont malheureusement fait les mauvais choix : ils ont acheté un terrain peu avant la promulgation de la loi 6306 et n’ont pas pu l’aménager avec la fermeture des droits à l’urbanisme. La collecte d’informations est primordiale et les connexions qu’ils ont à la municipalité de GOP n’y ont rien changé. Plus encore, le monopole public de la TU sur le quartier de Karayolları a eu raison de leur entreprise de construction, qui a déposé le bilan. Dans les autres quartiers où les opérations de TU sont bien avancées, les propriétaires ayant passé un accord avec GOPAŞ peuvent se réjouir : les promoteurs privés vont construire des résidences qui auront moins d’étages et uniquement sur leur îlot, préservant à peu près la vie de quartier. Ailleurs, ceux qui attendaient le résultat des procès pour signer leur accord vont sans doute se retrouver à devoir démarcher eux-mêmes des promoteurs pour réaliser les plans d’aménagement locaux, une opération sans doute difficile. Les membres d’association ayant intenté des procès ont quant à eux plutôt réussi leur pari : les procès qu’ils ont mené ont considérablement ralenti le processus de TU, et la crise économique est venue les sauver d’une situation juridique qui tournait progressivement à leur désavantage, avec les amendements promulgués par l’État pour contre-carrer leurs stratégies. 

Conclusion

Il est probable que les nouveaux plans d’aménagement sur la base de l’îlot, qui sont en train d’être conçus par la municipalité de GOP, vont augmenter la valeur des terrains, dans la mesure où ceux-ci seront densifiables. Dès lors, des promoteurs locaux pourraient être intéressés pour construire des logements collectifs plus denses que ceux qui existent aujourd’hui. On peut supposer qu’ils noueront des partenariats avec les propriétaires. Finalement, on retourne à un processus de construction qui existait déjà dans les années 1970, le “yap-sat” (fait et vend), où le propriétaire d’un terrain à bâtir fait appel à un promoteur qui construit plusieurs logements sur la parcelle, et s’en octroie une partie en échange des travaux. Sur ces zones qui seront aménagées sur la base d’îlot, soulignent le retrait de l’État dans un contexte de crise. L’augmentation des droits à bâtir va sûrement encourager des spéculations foncières au profit des propriétaires et des promoteurs locaux. Dans les autres zones à risques où les opérations de TU ont bien avancé, ce sont soit les promoteurs privés, soit la puissance publique (TOKİ et KİPTAŞ), qui se chargera d’achever les projets immobiliers.

Toutefois, l’aménagement sur la base de l’îlot pose la question du financement des équipements publics. En effet, la politique de transformation urbaine a aussi pour objectif de remembrer des parcelles pour fournir des équipements publics (école, mosquée, routes) et capter des taxes pour les financer (Tarakçı & Türk, 2018). Par conséquent, comment la puissance publique va-t-elle piloter des projets d’ensemble, comprenant logements et équipements publics. 

En tout cas, face à la crise économique, la TU reste achevée, laissant voir des paysages de contraste (photo 11).

Photo 11 : Vue depuis la résidence Sarıgöl Kent Konutları
La résidence donne à voir le quartier de gecekondu de Sarıgöl, et la récente résidence Haliç Panorama la surplombant (construite hors transformation urbaine)

BIBLIOGRAPHIE

BEAUGRAND C. & YANKAYA D. (2016), « La fabrique d’une ville-monde orchestrée par l’État. Effets urbains et politiques des investissements immobiliers du Golfe à Istanbul ». Anatoli. De l’Adriatique à la Caspienne. Territoires, Politique, Sociétés, (7), pp. 249-268. C6 – p. 88.

ÖZCIVAN, Kübra (2016). Kentsel dönüşüm alanlarında yaşayan farklı hak sahiplerin uzlaşma eğilimleri. Gaziosmanpaşa, Sarıgöl mahallesi örneği, Yüksek Lisans Tezi, Şehir ve Bölge Planlama Anabilim Dalı Şehir Planlama Programı, Türkçe, 185 p.

TARAKÇI, S., & TÜRK, S. S. (2018). “Impact of Planning on Land Value In Urban Renewal Practice: The Case Of Istanbul-Fikirtepe”. In FIG Congress Proceedings.

TÖRE, E., GÖKŞIN, Z. A. ve YAZICI, Y. (2017), “Gecekondu Alanlarında Dönüşümü Yönetmek: Gaziosmanpaşa Sarıgöl-Yenidoğan Örneği”, Mimar, pp. 90-100.

Tutal-Cheviron N. & Çam A. (2017) « Chapitre 7. La vision turque du « soft-power » et l’instrumentalisation de la culture » in : MARCHETTI D. (dir.) La circulation des productions culturelles: cinémas, informations et séries télévisées dans les mondes arabes et musulmans. Centre Jacques-Berque, pp. 125-145.

  1. https://www.gaziosmanpasa.bel.tr/index.php?goster=Gaziosmanpasada-Ada-Bazli-Kentsel-Donusum-Basliyor []
  2. https://www.gaziosmanpasa.bel.tr/images/dosyalar/2018%20harclar_1.pdf []
  3. https://www.nef.com.tr/medium/document-file-21.vsf []

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