Extrait de l’article paru dans Geographica Helvetica, Jg.58, 2003/Heft 4, pp.340-350

Résumé : Beykoz, arrondissement de la périphérie nord-est d’Istanbul, à proximité du Bosphore et de la mer Noire, connaît depuis une dizaine d’année des transformations importantes dues, notamment, au développement de cités sécurisées dans des sites choisis. Ces cités, dont deux peuvent être considérées du fait de leur taille comme de véritables « villes privées » traduisent, sous des formes éminemment variables, l’émiettement croissant de l’aire urbaine et la démission des pouvoirs publics.

Abstract : Located in the Istanbul’s north-western outskirts, near the Bosphorus and the Black Sea, the district of Beykoz, during these last years, has been faced some outstanding transformations, due to the development of gated communities in highly selected places. Because of their size, almost two of these gated communities could be considered as “private cities”. In addition, this phenomenon may be seen as a symptom of both urban area’s uncontrolled spreading process and general crisis of public space administration.

“Bien qu’il s’agisse en Turquie d’un phénomène saillant depuis une dizaine d’années, la réflexion turque en sciences sociales sur les cités sécurisées, demeure assez limitée (BALI, 1999 ; ÖNCÜ 1999 et BARTU, 2002). Les hésitations et flottements du vocabulaire sont à cet égard révélateurs, comme si cette réalité socio-spatiale n’était pas encore vraiment formulée ni assumée : on parle indifféremment « d’îlot fortifié» (müstahkem adacık), de « cité fermée » (kapalı site), « cité protégée » (korunaklı site) ou de « cité sécurisée » (güvenlikli site). Ayse ÖNCÜ (1999), dans son article pionnier, caractérise ces cités comme une expression à la fois de la fuite des centres par les classes moyennes et supérieures et de la volonté de ces classes de participer à la « culture de consommation globale ». Si son approche a le mérite de recadrer l’apparition des cités sécurisées dans un large contexte, ouverture de l’économie turque et diffusion du « rêve de la maison individuelle », elle tend à négliger les mécanismes concrets de l’offre et de la construction dans un segment de marché restreint correspondant à une clientèle à très hauts revenus. A. BARTU (2002), quant à elle, s’intéresse à une seule gated community du nord-ouest d’Istanbul, de grande taille il est vrai, et plus spécifiquement au discours communautariste (du traditional neighborhood, créé de toute pièce), importé des États-Unis, qui y est développé comme argument publicitaire.

Aussi, le recours aux travaux relatifs aux processus ségrégatifs en Amérique Latine (AMATO 1970 et FISCHER & PARNREITER 2002), malgré l’antériorité du phénomène dans les pays concernés, apparaît donc indispensable pour un meilleur cadrage de l’analyse, de même que le recours aux études menées de longue date aux États-Unis (DAVIS 1990 ; BLAKELY & SNYDER 1997). Compte tenu du caractère récent et encore peu étudié du phénomène en Turquie, notre ambition sera ici réduite. Elle visera, à l’instar de ce qu’ont proposé COY et PÖHLER (2002) pour le Brésil, à réfléchir, à travers un exemple sciemment circonscrit, au processus d’émergence et de différenciation de ces cités, dans un contexte précis. En ce sens, il s’agira de poser les bases pour une recherche plus systématique qui suppose, selon nous, un certain acquis monographique préalable. L’objet de cet article, focalisé à dessein sur un territoire limité au sein de l’immensité stambouliote, est de proposer des critères d’analyse et de différenciation de ces cités, dans un contexte donné, afin de prendre la mesure du phénomène dans sa phase d’émergence.

Beykoz est un des 32 arrondissements constitutifs du département d’Istanbul, le plus étendu en l’occurrence (soit 427 km²). Sa caractéristique principale est, en raison d’une situation relativement périphérique, au nord-est de l’aire urbaine –l’arrondissement est délimité, à l’ouest, par le Bosphore et, au nord, par la mer Noire-, de compter encore de nombreux terrains non urbanisés, couverts par la forêt. Les vastes « terrains périphériques » (mücavir alanlari) de Beykoz –qui représentent plus des 2/3 de la superficie totale de l’arrondissement et échappent à la gestion de la municipalité élue -, en situation de quasi non droit sur le plan de la planification urbaine, apparaissent dès lors comme les zones de prédilection des constructeurs de cités. Beykoz fait aussi partie des arrondissements ayant enregistré une très forte croissance annuelle ces dernières années (plus de 3% en moyenne, entre 1990 et 2000), alors même que l’essentiel de l’arrondissement n’a pas encore été officiellement ouvert à l’urbanisation : on est en fait dans un régime d’autorisation provisoire de construction, qui s’éternise et couvre tous les abus ; ce qui peut surprendre pour un arrondissement de plus de 180.000 habitants….

En outre, du fait des aménités qu’il offre –dans le système dominant des valeurs environnementales -, cet arrondissement apparaît comme l’un des plus convoités par les fabricants de cités sécurisées et les classes visées par ceux-ci. En effet, il combine la proximité du Bosphore, et les perspectives sur celui-ci, la proximité de la mer Noire et celle des forêts qui coupent encore partiellement la mer Noire de l’aire urbaine qui s’étend au sud. De plus, et ce surtout depuis le traumatisme des tremblements de terre de 1999, le sous-sol y est réputé solide, du point de vue des risques sismiques. Dans ce contexte, il n’est pas surprenant de constater que Beykoz compte parmi les arrondissements qui concentrent le plus de « cités sécurisées » (expression que nous considérerons comme équivalente de l’anglais gated communities). Surtout, on peut comprendre que ce soit à Beykoz qu’aient apparu les premières cités sécurisées d’Istanbul (et probablement de Turquie). Près de 30 ont été repérées et identifiées en décembre 2002.

Méthode et sources

L’analyse qui suit s’appuie sur une base de données des cités sécurisées d’Istanbul (plus de 430 ont été saisies, début juin 2003) –construite depuis 1999 sous File-Maker Pro-5-, base élaborée à partir des publicités et des articles relatifs aux cités parus dans la presse turque comme dans les revues spécialisées dans l’immobilier. Quatre critères discriminants, discutables, ont été retenus pour circonscrire le phénomène complexe des cités sécurisées : la fermeture, et le dispositif de surveillance qui lui est associé, la présence d’équipements réservés, la gestion privée et le fait qu’il s’agit d’un ensemble de résidences principales. Cette base multi-critères vise à assurer un suivi du développement des cités à l’échelle de l’ensemble du département d’Istanbul et de leurs conditions de construction et de commercialisation. Par ailleurs, notre travail repose sur une série d’observations directes in situ et d’entretiens qualitatifs effectués directement dans les cités ou aux abords de celles-ci, depuis 1998.

1 Un arrondissement très opportun, sur une marge active de l’aire urbaine

1.1 Au moins une trentaine de cités terminées ou en passe de l’être

À partir de nos données, on dénombre, en décembre 2002, 30 cités sécurisées. Comme le montre le tab.1, dans lequel nous ne figurons que les cités identifiées de visu (soit 26 sur 30), ces cités sont de taille et de conformation très variables. Elles représentent en décembre 2002 un parc de logements de plus de 6000 unités, dont la ville privée d’Acarkent concentre à elle seule plus de la moitié.

Du point de vue de la taille des cités, le tab.1 montre l’ampleur des écarts –de 6 à plus de 3000 logements- qui rend l’objet « cités privés » extrêmement hétéroclite et oblige à une grande prudence dans l’analyse, pour éviter toute réduction et tentative de construction d’un objet d’étude cohérent. Il recouvre des réalités, en termes de paysage produit et d’espace vécu, en réalité très différentes.

Tab.1 : Les cités de Beykoz et leurs principales caractéristiques

Nom	Lieu dit	Type de logement	Nombre de logements
Acarkent	Forêt de Saip	Molla Villas et appartements	3364
Beykoz Konakları	Forêt de Saip	Molla Villas	401
Hisar Evleri	Göksu	Appartements	750
Göksu Evleri	Göksu	Appartements	500
Özdoktorlar	Kavacık	Appartements	382
Hekimler sitesi	Kanlıca	Appartements	300
Özhavacılar	Kavacık	Appartements	300
Al-Yap 2	Otağ Tepe (Anadoluhisarı)	Appartements	220
Doğan Evler	Görele	Appartements	88
Otağ Evler	Otağ Tepe (Anadoluhisarı)	Appartements	80
HBM International	Kanlıca	Villas	36
Beykoz Günyüzü Konakları	Paşabahçe	Villas	33
Otağ Tepe Evleri	Otağ Tepe (Anadoluhisarı)	Villas	30
Elmalı Bahçe	Polonezköy	Villas	30
Has Bahçe	Evleri Kandilli	Villas	27
Hisartepe Evleri	Otağ Tepe (Anadoluhisarı)	Villas	25
Hidiv Köşkleri	Kanlıca	Villas	22
Paşabahçe Evleri	Paşabahçe	Appartements	20
H.B. Villaları	Polonezköy	Villas	16
Polonez Köşkleri	Polonezköy	Villas	15
Erkan Villaları	Göksu	Villas	15
Maya Çubuklu	Kanlıca	Villas	13
Beykoz Koru Köşkleri	Centre	Villas	10
Menteşe	Evleri Görele	Villas	10
Polonez Villalar	Polonezköy	Villas	6
Bey Konakları	Küçüksu	Villas	6
Total			6479

 Par ailleurs, ces cités sont loin d’être toutes également habitées. On peut même parler d’un taux d’occupation encore faible : d’après nos observations et entretiens, moins de la moitié du parc de logements est en fait occupé à la fin de l’année 2002 ; ce qui n’empêche pas que plus de la moitié soit déjà acheté. En 2000, la presse turque n’avait d’ailleurs cesse d’évoquer les efforts du patron d’Acarkent en vue de vendre les 40 villas, sur 1452, alors encore non vendues, malgré les plans de paiement échelonné (sur dix ans) proposés.

Il y a donc une distorsion flagrante entre l’emprise spatiale, la visibilité de ces cités et leur population effective encore modeste. En ce sens, les cités sont une des expressions de l’étalement urbain en cours à Istanbul et d’un développement effréné de l’aire urbaine qui s’opère plus par l’offre que par la demande. On est donc en droit de se demander dans quelle mesure ce produit immobilier haut de gamme –en tout cas dans ses prétentions-, reproduit à l’envi en fonction des opportunités, sans étude de marché sérieuse, pourra trouver une clientèle. L’intense mouvement de revente, le sentiment de stagnation de certaines opérations et la dégradation de nombreux bâtiments en attente sont autant d’indices militant dans ce sens. L’interruption de certains chantiers est aussi due aux difficultés inhérentes à des opérations qui fonctionnent en auto-financement, à la crise bancaire de 2000-2001, voire à des blocages juridiques liés au caractère illégal de plusieurs cités, au regard du statut du sol.

En ce qui concerne les formes de logement, on constate que plus de la moitié du parc de logements est constitué de logements en immeubles. Les 400 appartements des « Hauts du Bosphore » -répartis en 5 blocs comprenant 80 unités chacun-, au sein de la ville privée d’Acarkent, d’abord réputée pour ses villas, sont révélateurs de l’extrême diversité de l’offre immobilière dans ces cités, dans la mesure où l’on oscille entre les studios (1512 proposés au total ; au nom éloquent de « Espaces de l’amour », ces studios –de 69 à 122 m²-, sans vue sur le Bosphore, sont situés près du Centre de Sports et de Loisirs d’Acarkent, le Coliseum) et l’énorme villa de plus de 780 m² habitables, en passant par l’appartement de 250 m² dans les « Hauts du Bosphore ». Cette diversité, au sein d’une même opération, et les infléchissements survenus au fil du temps dans le programme de construction, traduisent la volonté des promoteurs de toucher des publics cible plus larges et la difficulté à commercialiser une forme unique de produit immobilier. En effet, au moment du lancement du projet à la fin des années 1980, il n’était pas question de construire des appartements ; Acarkent se voulait tout simplement la « plus grande ville de villas de Turquie ». Par rapport à Acarkent, la cité de Beykoz Konutları apparaît plus homogène, dans la mesure où elle ne compte que des villas, au nombre de 401, de type assez proche.

1.2 Une série d’atouts, qu’ils soient « donnés » ou construits

Un cadre « naturel » recherché et une désir d’isolement

Les promoteurs de cité ont recherché en priorité pour leurs clients des terrains situés soit à proximité du Bosphore, soit sur les hauteurs avec vue sur le Bosphore, soit des terrains au cœur des forêts qui subsistent. De ce fait, l’argumentaire publicitaire joue invariablement sur ces qualités de l’environnement, opposées aux miasmes qui rendent le centre d’Istanbul invivable. Selon le marketing pratiqué, il s’agit donc de fuir les arrondissements centraux délétères (et diabolisés), pour se réfugier dans des niches protégées et réservées.

En outre, quand l’environnement plaisant n’est pas donné, il est construit, à grands renforts d’aménagements et de « mises en paysage ». En conséquence, une des caractéristiques des cités, pas seulement à Beykoz d’ailleurs, réside dans le contraste stupéfiant entre le soin apporté aux espaces à l’intérieur des cités et le négligé des environs immédiats, situés hors de la souveraineté desdites cités. Ce divorce illustre de façon saisissante l’absence complète d’articulation entre initiative privée, ponctuelle, et gestion publique de l’espace banal, environnant, par des collectivités locales sans ressource.

L’isolement, enfin, participe des atouts les plus mis en valeur, en tant qu’il concrétise le souci de distinction –le terme étant entendu à la fois dans sa dimension spatiale et sociale- qui semble animer les acheteurs de logements en cités sécurisées. Il est en outre concrétisé par les enceintes érigées autour de chaque cité, de plus en plus doublées d’enceinte végétale pour accentuer l’effet d’isolement. Pour autant, et c’est un des arguments clés des promoteurs, les cités ont la prétention d’être à la fois loin et proche d’Istanbul, la métropole considérée tantôt comme un nœud de facteurs négatifs à fuir, tantôt comme une ensemble de ressources, irremplaçable.

Un sous-sol réputé plus sûr face aux risques sismiques

Il est par ailleurs indéniable que depuis les séismes de 1999, Beykoz bénéficie d’une bonne réputation, compte tenu des avantages relatifs de son sous-sol, que les vendeurs de cités privés ne manquent pas de mettre en avant dans leurs discours promotionnels. Sans descendre dans les détails géologiques et lithologiques, les études du sous-sol conduites ces dernières années pour circonscrire précisément les zones à risques dans l’aire urbaine, font en effet apparaître Beykoz comme un havre de sûreté relative. À Acarkent, tout acheteur potentiel se rendant dans le showroom se voit remettre avec les brochures de luxe présentant la ville privée, une copie du rapport « scientifique » commandité par le constructeur en septembre 1999, et signé par des spécialistes de l’Université d’Istanbul, assurant que le sous-sol d’Acarkent est le plus sûr de tout Istanbul.

De rapides liaisons routières

La construction du deuxième pont sur le Bosphore, achevé en 1989, a inauguré pour Beykoz une ère nouvelle, en accélérant de façon spectaculaire le processus d’urbanisation de fait. En effet, à partir de ce moment, les conditions pour une intégration de Beykoz à l’aire urbaine ont été assurées. Dès lors, il n’est pas étonnant de constater que toutes les publicités pour les cités de Beykoz mettent en avant la proximité du deuxième pont et des accès au deuxième périphérique dit TEM, ainsi que la qualité de la desserte, quitte à contracter l’espace temps, en ne tenant pas compte des possibles encombrements à certaines heures. De même, on constate que l’ouverture de « l’autoroute d’Elmalı » a eu un effet stimulant sur les projets de construction, cette voie rapide à travers les forêts de Beykoz faisant figure de pénétrante ouvrant de nombreuses opportunités aux constructeurs. Dans ce cas, il est difficile de ne pas faire le lien entre les projets d’infrastructures routières et les projets des constructeurs de cités ; en d’autres termes, les connivences entre les constructeurs et certains membres de l’administration semblent évidentes. Cette « autouroute », en fait une voie rapide 2 fois 2 voies, permet de se rendre de Kavacık aux Beykoz Konakları et à Acarkent en moins de 5 minutes. Pour les Beykoz Günyüzü, dont la construction a commencé au début de l’année 2001, il y a exacte coïncidence spatiale et temporelle entre le chantier de la cité et celui de la voie express. Certaines villas sont même construites sous le viaduc en voie d’achèvement [Photo 1 : Les cités d’Acarkent et de Beykoz Konakları, et le viaduc, en juillet 2002/Acarkent and Beykoz Konakları gated communities, with the new built viaduct, in July 2002]. Cependant, on ne peut s’empêcher de s’interroger sur les effets négatifs –en termes de nuisances sonores notamment- de cet axe routier rapide, tant il passe près des Beykoz Konaklari. L’ouverture de nouveaux axes routiers contribue à la dégradation de l’environnement des cités sécurisées et donc à leur durabilité douteuse.

Le nouveau pôle tertiaire de Kavacık

Suite à l’ouverture du deuxième pont, le secteur de Kavacık, en situation de « tête de pont » sur le deuxième périphérique, a vu la construction rapide d’immeubles de bureaux, au point de faire désormais de ce quartier un des principaux pôles tertiaires « supérieurs » de l’aire urbaine. En conséquence, les vendeurs de cités sécurisées, ne manquent pas de faire valoir cette proximité de Kavacık, possible pôle d’emplois pour la clientèle ciblée.

1.3 Des infractions multiples dans des zones de quasi non-droit

Un arrondissement sans contrainte ?

En droit, plus de 90% de la superficie de l’arrondissement (BASTAR 2000) est non constructible, ou alors à des conditions extrêmement strictes, puisque dépourvu de plan d’aménagement au 1/5000ème élaboré par les pouvoirs locaux, en conformité au plan d’agglomération au 1/25.000ème (avec ratification par la mairie centrale). En outre, la quasitotalité de l’arrondissement est classée « zone protégée » (Sit alanı), du fait de la double présence du Bosphore et des forêts. Par conséquent, toute construction (et même toute modification du bâti existant) devrait être soumise à l’autorisation préalable du Conseil pour la Protection des Biens Culturels et Naturels (MUTLU 2001). Pourtant, un régime d’autorisation provisoire existe, en attendant que l’arrondissement soit doté d’un réel document d’urbanisme ; ce qui créée des conditions favorables à de nombreux abus et appropriations indues. En d’autre termes, l’immensité peu contrôlable de l’arrondissement, conjuguée aux vides juridiques persistants font de ce territoire un complexe d’opportunités pour les constructeurs sans scrupule.

Les infractions aux lois sur la forêt

Les cités sécurisées illustrent le caractère très diversifié, socialement parlant, du phénomène de la construction illégale à Istanbul, qu’on aurait tort de réduire à l‘auto-construction par des  ménages démunis. En d’autres termes, l’illégal peut avoir un visage très « haut standing ». Beykoz offre, à cet égard, des exemples flagrants d’entorses au droit sur les forêts, sur un mode luxueux. Selon SANER (2000 : 209), sur un total de 12 070 hectares extraits du statut de forêt ces dernières années sur la rive asiatique du département d’Istanbul, plus de 13% l’ont été dans le seul arrondissement de Beykoz (soit 1 650 hectares). Si le « Droit de la Forêt » turc autorise des personnes et des institutions privées à faire l’acquisition de terrains, celle-ci doit se faire dans des conditions précises et strictement réglementées. Ainsi, seuls 6% de la surface des terrains de forêt acquis peuvent, selon la loi, être urbanisés (il s’agit là d’une sorte de coefficient d’occupation du sol). Deux cas d’acquisitions récentes de terrains forestiers à Beykoz, pour construire des cités sécurisées, dont la plus grosse de Turquie (Acarkent), prouvent combien les textes de loi peuvent être contournés. Il s’agit des forêts dites de Saip Molla. La première était située à Çavusbaşı ; sur les 229 hectares acquis, 68% -dont 32% pour l’habitat à proprement parler- ont été accaparés et transformés (pour construire 1742 villas et leurs équipements). La seconde forêt de Saip Molla, d’une superficie de 96 hectares, a connu les mêmes entorses au règlement, avec la construction de 401 villas (Beykoz konakları) et de leurs équipements annexes. Dans les deux cas, sans des complicités dans l’appareil d’État et dans les administrations locales, cette appropriation massive, au mépris de la loi, n’aurait évidemment pas pu avoir lieu.

1.4 Continuités : des yalı aux néo-köşk

Depuis l’époque ottomane au moins, Beykoz est réputé parmi les classes dirigeantes pour ses agréments. En bord du Bosphore, comme au cœur de la forêt, les notables ottomans ont fait construire à partir du XVIIe, qui un yalı (résidence de standing en bois, édifiée sur les rives du Bosphore), qui un kasır (sorte de castelet) sur les hauteurs dominant le Bosphore, qui un köşk (pour la chasse ou le repos), dans les bois. Le castel du dernier khédive d’Égypte, Abbas Hilmi, édifié au début du XXe siècle est un des derniers indices de cette prédilection ottomane. Ce n’est qu’après l’ouverture du second pont, déjà évoquée, que Beykoz redevient un territoire de prédilection, selon de nouvelles modalités et de façon plus massive. Le démarrage du chantier des cités Özhavacılar et Özdoktorlar en 1991 nous semble constituer une bonne date de référence, indice du début du développement des cités sécurisées dans l’arrondissement, pour la résidence permanente cette fois-ci. On peut ajouter à cette chronologie sommaire les tremblements de terre de l’année 1999, qui ont eu pour effet, compte tenu de la solidité supposée du sous-sol de Beykoz, d’accroître encore l’attractivité de l’arrondissement auprès des classes aisées en tout cas. Enfin, compte tenu du potentiel en espace et en opportunités qu’offre Beykoz, on comprendra aisément que le mouvement de construction est loin d’être terminé. Par conséquent, l’histoire des cités rivées à Beykoz, contrairement à d’autres arrondissements où, du fait de la densité bâtie les perspectives sont limitées –si ce n’est par fermeture du bâti existant ou par apparition de cités verticales-, est loin d’être close.

Nous avons donc affaire à un processus récent, qui fait rejouer des formes passées de distinction sociale. A cet égard, la reprise des noms jadis utilisés pour désigner l’habitat des élites ottomanes (konak, köşk) nous paraît être révélatrice d’un souci d’établir une continuité entre ces modes sélectifs de résidence.

Ce texte est un extrait de l’article de Jean-François Pérouse
Geographica Helvetica, Jg.58, 2003/Heft 4, pp.340-350

Références bibliographiques

AMATO P. W. (1970), “Elitism and Settlement-Patterns in the Latin American-city” in Journal of the American Institute of Planners, No. 36, pp. 96-105.
ANTONOWICZ-BAUER L. (1990), “Polonezköyü-Adampol”, in Istanbul, Çelik Gülersoy Vakfı, İstanbul Kütüphanesi, No. 3.
BALI R. N. (1999), “Loin de la folle populace…” in Birikim, No. 123, Juillet 1999 : pp. 35-46 (en turc).
BARTU A. (2002), “Le « quartier » comme concept excluant”, in Istanbul, No. 40, pp. 84-86 (en turc).
BLAKELY E. J. & SNYDER M. G. (1997), Fortress America. Gated Communities in the United States, Brookings Institution Press, Washington, D.C., Cambridge/Mass.
COY M. & PÖHLER M. (2002), “Condomínios fechados und die Fragmentierung der brasilianischen Stadt. Typen-Akteure-Folgewirkungen”, in Geographica Helvetica, No. 4, pp. 264-277.
DAVIS M. (1990), City of Quartz :Excavating the future in Los Angeles, Verso, London.
FISCHER K. & PARNREITER C. (2002) : “Transformation und neue Formen der Segregation in den Städten Lateinamerikas.” in Geographica Helvetica, No. 4, pp. 245-252.
ÖNCÜ A. (1999), “La mythologie de la ‘maison de vos rêves’ a atteint Istanbul en dépassant les frontières culturelles.” in Birikim, No. 123, Juillet 1999, pp. 26-34 (en turc).

Sites Internet de quelques cités :

• Acarkent : www.acarkent.net et www.coliseumcenter.com
• Beykoz Konakları : www.beykozkonaklari.com

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