Kağıthane, d’un lieu de villégiature à un territoire de la rente

1. Kağıthane, un lieu de villégiature historique

Le 30 mai 2017, c’est à Kağıthane que se sont rendus les trois doctorant.e.s co-responsables de l’OUI, afin de continuer à explorer les territoires des projets résidentiels à Istanbul. Kağıthane est l’un des deux arrondissements stambouliotes dont la population a le plus augmenté depuis les années 1950, notamment en raison des migrations en provenance d’Anatolie. En lien avec cette explosion démographique, il est donc particulièrement intéressant d’étudier son évolution morphologique.

Si Kağıthane s’est urbanisé au XXe siècle, toutefois son peuplement remonte à une très lointaine époque. Ainsi des traces anciennes attestent-elles que le premier peuplement d’Istanbul aurait eu lieu à Semystra, situé entre le fleuve Alibey et le fleuve Kağıthane. Le territoire de Kağıthane fait à nouveau une apparition dans l’histoire urbaine d’Istanbul au XVe siècle, lorsque les armées ottomanes établissent leur poste arrière dans la forêt de Kağıthane, afin de mener la conquête de Constantinople (1453). Ensuite, au XVIIIe siècle, sa situation naturelle privilégiée, entre bois et rivières, font de Kağıthane le lieu de loisirs de l’élite impériale. Son attrait dure encore au début du XXe siècle, lorsque le quartier est surnommé les « Eaux douces d’Europe » d’Istanbul, fréquenté à la fois par les riches Stambouliotes et les voyageurs européens.

 

2. Le parc de Hasbahçe : à la recherche de l’image d’antan

Notre visite débute par le parc Hasbahçe. Le temps est brumeux et pluvieux. Peut-être cela explique-t-il la très basse fréquentation du parc, également justifiable par le moment de la journée (environ 10h30 du matin), un jour de semaine, alors que généralement, les jours de week-end ensoleillé, les pelouses sont bondées. Cette ambiance rend d’autant plus prégnante l’impression de régulation et de normalisation que l’on a en pénétrant dans le parc. Cette impression découle avant tout de la présence visible de multiples panneaux installés en tous points du parc par la mairie d’arrondissement de Kağıthane, dont le logo est partout : ces panneaux et banderoles rappellent principalement que l’utilisation du mangal et du samovar est interdite, mais aussi que le lieu est surveillé 24h/24 par des caméras.

Photo : Helin Karaman

À la sortie du parc, comme tout au long de notre promenade, nous croiserons un certain nombre d’autocollants en faveur du « oui » au dernier référendum. Nous arrivons à la mairie de Kağıthane. Le bâtiment, tout comme le centre culturel voisin, présente une architecture néo-ottomane. C’est à proximité immédiate que s’arrêtera la nouvelle ligne de métro en construction.

Photo : Helin Karaman

En dépassant le centre-ville et arrivant dans les hauteurs du quartier, nous tombons sur la publicité d’un projet immobilier nommé Hasbahçe : comme si cet espace vert participait pleinement à la valorisation foncière des environs. À l’entrée du parc éponyme, ne voyait-on pas une banderole imposante affirmant : « Je suis heureux à Kağıthane » ? – dans une forme d’auto-promotion de la municipalité d’arrondissement en matière de cadre de vie, peut-être pour essayer de faire oublier le passé récent de Kağıthane. En effet, des années 1950 jusqu’à la fin des années 1990, Kağıthane était un quartier industriel, aux rivières polluées, peu salubre.

3. La quête des dents creuses

Photo : Helin Karaman

Les projets résidentiels de Kağıthane contrastent avec ceux que nous avions visités lors des excursions urbaines précédentes. À proximité du parc, les chantiers immobiliers sont réalisés à petites échelles, sur des terrains privés situés dans le diffus (tissu pavillonnaire). La hauteur façade des immeubles varie entre R+4 et R+7 pour des opérations de logements inférieures à 100 logements. Nous avons rencontré un promoteur immobilier, Giyapı, adepte des opérations immobilières dans le diffus. Monsieur Irfan T. s’est implanté dans Kagithane et réalise un long travail de prospection foncière pour identifier des parcelles où les propriétaires seraient vendeurs. Ils nous invite dans son bureau, pour nous montrer fièrement ses projets, en présence de deux jeunes architectes employées. Originaire de Diyarbakır, cet homme d’affaires d’une cinquantaine d’année dispose aussi d’une entreprise dans le textile et propose des services de transport collectif privés pour les trajets domicile-travail. Il négocie souvent des propriétés vétustes, pour proposer une dation aux futurs propriétaires (un ou deux appartements dans la future opération en fonction de la valeur de leur terrain). Giyapı a déjà réalisé 10 opérations sur Kağıthane (dont 7 dans le mahalle de Nurtepe) et deux dans l’arrondissement d’Eyüp. Monsieur T. nous a informé du lancement d’une opération légèrement plus haut de gamme que les précédente, Nurtepe Barış Sokak Projesi, dotée d’une salle de sport et d’une piscine.

 

Apartement Ceyler Sokak.  Source : giyapi.com.tr

L’arrivée du métro semble accélérer les chantiers résidentiels puisque nous avons remarqué l’arrivée de nombreux complexes immobiliers dans le tissu urbain. Des copropriétés dégradées, déjà denses mais présentant des constructibilités résiduelles (c’est-à-dire des espaces sous-densifiés, où les règles d’urbanisme locales permettent de construire plus que l’existant), ont été rachetées pour des projets résidentiels de grande ampleur.

Photo : Helin Karaman

Ce sont des sociétés de promotion immobilière peu connues du public (Reliance Insaat Yapı & Energy et BendYapı) qui réalisent ces projets de renouvellement urbain (comme ils les qualifient). À quelques mètres de ces projets, nous tombons sur deux résidences qui contrastent avec le bâti existant. D’un côté, Mega Evler, une opération de 81 logements livrés en 2011 sur un terrain de 5200m2. En face, le projet Mega 103 Hane qui propose 103 logements sur un terrain de 6200m2.

Projet Mega 103 Hane. Photo : Helin Karaman

Pour aller plus loin :

le mémoire de master de Clément Bironneau sur le parc de Hasbahçe : https://oui.hypotheses.org/2103


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