Les nouveaux quartiers résidentiels de Kayabaşı

Pour découvrir de nouveaux territoires touchés par les chantiers de logements, nous nous sommes rendues, pour cette 4e excursion urbaine, à Kayabaşı. Ce mahalle (quartier) est dépendant de l’arrondissement de Başakşehir, devenu le haut lieu du développement résidentiel à Istanbul, soutenu par KİPTAŞ (l’entreprise de construction de la Municipalité d’Istanbul) et depuis les années 2000 par TOKİ essentiellement (l’Administration Publique du Logement Collectif). Après quelques échanges entre nous, membres de l’OUI, nous nous sommes aperçus que notre imaginaire de Başakşehir, reposant sur nos lectures, nos traversées du territoire et à des « on dit » frôlait le fantasme et les stéréotypes. Ce quartier aseptisé, logeant les classes moyennes conservatrices, serait créé de toute pièce par l’AKP via TOKİ pour normer pieusement les modes de vie des résidents, les poussant à consommer et se divertir dans les centres commerciaux, à défaut de le faire dans les espaces publics de plein air raréfiés. Le tableau de ce quartier faisait également suite à notre survol des annonces Airbnb pour se loger à Başakşehir, dont une listant tous les impératifs moraux à respecter selon le propriétaire pour louer son appartement : usage de boissons alcoolisées ou de drogues prohibé, ainsi que les hommes portant des boucles d’oreille et toute autre personne présentant des « gender identity disorders ».

Cette excursion visait à clarifier notre vision de cet arrondissement en arpentant l’un de ses mahalle : Kayabaşı. Plusieurs questions se posaient au début de cette excursion urbaine. Est-ce que Kayabaşı correspondait à nos représentations a priori : un quartier ascétique en pleine terre où s’érigent des blocs d’unité logements au sein desquels marcher est un vrai calvaire pour le piéton ? L’aménagement urbain, en particulier des espaces publics et lieux de vie, y serait-il conforme à un mode de vie islamique ?

Au-delà de ces questions, quatre objectifs principaux ont rythmé notre excursion urbaine. Géographes de l’urbain et grandes marcheuses (nous étions deux filles à réaliser cette excursion, ce qui a peut-être joué dans nos interactions, comme nous le verrons plus tard), il nous fallait arpenter Kayabaşı : ses zones résidentielles, ses vastes étendues de plaines desséchées et semées de pierres, les zones industrielles et surtout son « centre ancien », Kayabaşı merkezi (1). Au-delà de ce vieux bourg, nous avons testé les « centralités » et lieux de vie, à savoir les espaces publics de Kayabaşı (le parc, le centre commercial et la station de bus, véritable point de rencontre) (2). Enfin, et pour rester dans le thème du cycle de cette année, nous souhaitions prendre connaissance de deux mégaprojets résidentiels : Nidapark/Nidakule et EVvel/Adım Istanbul, qui semblent témoigner de la « haut de gammisation » des projets immobiliers mais surtout du développement urbain de ce quartier qui s’accompagne de l’arrivée d’une station de métro et de tramway (3) .

1. Du Kayabaşı au Kayaşehir : la création d’un quartier ex-nihilo

Localisation de Kayabaşı. Source : Google Maps et http://www.basaksehiremlakportali.com

Kayabaşı est l’un des mahalle de Başakşehir, arrondissement dont les limites administratives ont  été intégrées à la municipalité d’Istanbul en 2008. C’est à partir de 1994 que les logements collectifs se multiplient grâce à la forte présence de terrains publics investis par KİPTAŞ. Başakşehir devient l’exemple phare des nouveaux « centres urbains » développés en périphérie de la métropole. « Nouveau centre » car l’arrivée du métro en 2013 et l’aménagement d’équipements publics et de services à proximité de chaque quartier résidentiel font que ce territoire, tout en étant un arrondissement périphérique, s’impose comme une « ville satellite » à part entière (Pérouse, 2014). La création d’une ville ex-nihilo aura ainsi été l’occasion pour les acteurs publics d’imaginer une ville « plus conforme aux valeurs de l’islam turc », dont la conception urbaine « par les promoteurs de Başakşehir devait se situer à la fois dans les formes urbaines et dans les modes de vie (ibid., page 85). C’est à partir de 2008 que le développement résidentiel de Başakşehir va s’étendre à Kayabaşı. Pour le président de TOKİ, Mehmet Ergün Turan, Kayabaşı figurerait parmi les 4 territoires les plus important d’Istanbul. Avec un objectif de construction de 60 000 logements pour loger 250 000 personnes, Kayaşehir témoignera de l’attention portée aux espaces verts, parcs et écoles pour fonder une « ville écologique » utilisant l’énergie solaire et l’eau de pluie (1). Jusqu’en 2012, les projets immobiliers étaient livrés par TOKİ, ce qui conférait un certain maintien du prix des logements destinés aux 4 catégories sociales prioritaires(2). Depuis, l’entreprise publique privilégie la vente de ses terrains auprès d’Emlak Konut, une société foncière (3) qui a recours au « partage des recettes » pour développer des projets résidentiels. Ce montage opérationnel, qui augmente les charges foncières, favorise la réalisation de complexes résidentiels destinés aux classes supérieures. C’est dans ce contexte que les zones (bölge) 17 et 18 de Kayabaşı ont été ouvertes à l’urbanisation(4).

Les différents quartiers de Kayabaşı. Source : Filiz Hervet 2017.

Le centre de Kayaşehir – quartier  résidentiel créé de toute pièce par TOKİ –  est difficile d’accès depuis les espaces centraux d’Istanbul, d’autant plus qu’il n’est actuellement desservi par aucune ligne de métro. A partir du métro Başak Konutlar, seul le bus 79E, qui dessert l’arrêt toutes les demi-heures en période creuse, se dirige vers Kayaşehir Merkezi. Pour aller jusqu’aux confins du mahalle, nous décidons de descendre à l’arrêt de bus « KİPTAŞ konutlar » pour ensuite rejoindre ce que nous appellerons ici le bourg ancien. Après une longue traversée du désert rocailleux, nous trouvons une des rues qui mène à Kayabaşı Merkezi (à ne pas confondre avec Kayaşehir Merkezi, le « nouveau centre » édifié par TOKİ). Un berger nous demande où nous allons, un grand-père et sa petite fille chargent leur véhicule de bouilles à lait et des maisons modestes en pierre se mêlent aux habitats en béton à la peinture défraichie. Sur la petite place publique, dominée par une statue d’Atatürk, se trouve le local de l’association d’aide sociale, de solidarité et de la survie des Thessaliens (Kayabaşı Selanikliler Sosyal Yardımlaşma, Dayanışma ve Yaşatma Derneği). Avant le traité de Lausanne de 1924, le mahalle portait le nom de Ayayorgi. C’est la présence de pierres qui est à l’origine de la nouvelle appellation « Kayabaşı ». Nous ne savons pas réellement le nombre d’habitants originaires de Grèce, néanmoins, le site de l’association tient à jour les événements organisés dans ce bourg ancien – distribution du aşure(5) ou de repas pour la rupture du jeûne – et fait savoir l’actualité du quartier – mariages, décès, etc. L’association organise également des voyages collectifs pour permettre à certains habitants de rejoindre leur famille en Thessalonique. En continuant notre chemin, nous repérons quelques agences immobilières spécialisées dans la vente de terrains qui, comme celles installées à Arnavutköy proche du troisième aéroport et du tracé du Canal Istanbul, semblent avoir un statut illégitime (Sinan, Morvan, 2015). Enfin, avant de rejoindre Kayaşehir Merkezi, nous traversons le quartier industriel où la vue à 360° nous permet d’observer Kayabaşı et ses chantiers résidentiels.

Kayabaşı Merkezi. Source : FIliz Hervet, 2017

 2. Le nouveau centre Kayaşehir Merkezi : « nouvel ordre urbain et moral »

Finalement, en vagabondant dans Kayabaşı, nous commencions à nous sentir à l’aise, ou du moins à trouver nos marques avec ce qui était considéré comme le « centre-ville ». Autour du rond-point horlogé de TOKİ (de facture « néo-ancienne » : du très neuf et clinquant qui se veut une imitation de l’ancien) se trouvent l’arrêt de bus, la mosquée (Hz. Hüseyin Camii), l’école primaire (TOKİ Kayaşehir Mevlana Ilk okulu), le centre commercial, le parc et aux alentours les tours résidentielles. En attendant le bus pour rejoindre le nord de Kayabaşı, c’est essentiellement à l’arrêt des autobus, haut lieu de fréquentation, que nous avons pu échanger avec des résidents (des hommes, pour l’essentiel). Ces résidents, paraissant étonnés de nous voir là, n’ont pu s’empêcher de nous demander notre destination, puis de s’interroger en entendant notre réponse : « mais pourquoi allez-vous là-bas ? ». Notre bus devant arriver 15 min plus tard, nous ne pouvons échapper à un dialogue ostensible sur la réussite du pouvoir et l’envahissement de la Turquie par les étrangers, après que nous leur ayons répondu que nous étions françaises. Somme toute, le bus arriva mais ne pris aucun passager, au grand dam d’un des hommes qui fût condamné à attendre 30 minutes supplémentaires pour monter dans le bus suivant en direction de Osmanbey. De notre côté, nous prîmes le minibus.

À l’entrée du centre commercial, côté rond point TOKI. Source : Filiz Hervet, 2017

Le centre commercial de Kayaşehir était, en ce jour de jeûne de Ramadan, moins fréquenté que la station des bus. Imitation d’un caravansérail, cet espace de consommation, semi-ouvert vers l’extérieur, amène Jean-François Pérouse (2017) à le comparer à un centre commercial de la région parisienne. L’enseigne DUBAÏ a particulièrement attiré notre attention. Cette boutique propose tous les habits pour femmes voilées, dont le style arabesque diffère de l’habit traditionnel d’une pratiquante turque. La vendeuse qui nous accueille n’est pas turque, son accent et son teint clair, caché par son voile, ne nous laisse pas deviner son origine. Aux objets de prière (chapelets, tapis,  petites tables pour poser le Coran et autres accessoires religieux), se trouvent un rayon de produits de beauté et de soins naturels dont certains sont labellisés bio(6). La boutique d’en face, non dédiée à la vie religieuse, propose tout du moins le même style vestimentaire (sarouels, voiles, abbayas, tuniques, etc.). Par ailleurs, l’habillement et le port de la burka de certaines visiteuses et clientes, nous laissaient présager qu’elles proviennent des pays du golf(7). Après un déjeuner dans la seule lokanta en activité (un peu en retrait, mais cependant pas cachée malgré les consommateurs-jeûneurs du Ramadan), nous faisons escale aux QG des fumeuses : les toilettes(8).

Enfin, au nord de la « place TOKİ », le parc géré par la Municipalité métropolitaine marque la transition entre l’espace habité et l’espace vacant, dont le gardien nous dira qu’il s’agit d’un terrain public. Personne n’est présent ce jour-là, seuls quelques garçons adolescents le traverse.

Un parc où les pratiques sont soumises à la surveillance des gardiens, un centre commercial où l’on peut acheter des produits religieux : les équipements du nouveau centre de Kayabaşı semblent correspondre au mode de vie islamique que certaines catégories de population décrites par Ayşe Çavdar (2011) sont venues chercher à Başakşehir, premier projet d’aménagement urbain lancé par Recep Tayyip Erdoğan lors de son accession à la tête de la Municipalité métropolitaine. Le maire d’alors affirmait lui-même qu’il s’agissait « de refonder Istanbul, hors d’Istanbul, loin des miasmes et des comportements déviants » (Pérouse, 2014). C’est pourquoi « mes aménagements publics y sont principalement destinés aux familles avec enfants. Le nouvel ordre créé de toutes pièces semble engendrer un certain ordre moral qui assigne à ces dernières une place et un rôle prédéterminés. La politique culturelle conduite localement y est centrée sur la culture de valeurs « nationales » très imprégnées de références religieuses et de conservatisme moral. Le programme des conférences organisées et très explicite et les activités non mixtes, strictement réservées aux hommes ou aux femmes, sont courantes. Ces nouveaux territoires d’Istanbul sont à l’évidence la matrice d’un « nouveau citoyen » » (Pérouse, 2017, pp. 118-119).

3. L’autre Kayabaşı : 6 étapes, 5 812 logements

Au nord-est de Kayabaşı, TOKİ et Emlak Konut développent un série de projets résidentiels en construction, dont deux que nous avons visités en nous faisant passer pour de potentielles acheteuses souhaitant devenir primo-accédantes : Nidapark/Nidakule, EVvel Istanbul et Adım Istanbul. Les projets EVvel et Adım Istanbul sont en réalité deux projets en un, enregistrés sous le nom de « Evvel » dans les rapports financiers d’Emlak Konut. Plusieurs étapes de développement résidentiels suivent la route 1789 : Başakşehir evleri (étape 1 : 586 logements et 22 commerces ; étape 2 : 250 logements), EVvel/Adım Istanbul (étape 3 : 1423 logements), Park Mavera (étape 4 : 1815 logements sur 14,37 ha), Nidapark/Nidakule (étape 5 : 1139 logements) et enfin Avrupa Konutlar (étape 6 : 603 logement et 17 commerces).

Publicité à l’entrée du projet, avec l’entraineur de l’équipe de Başakşehir. Source : Filiz Hervet, 2017.

Nous commençons par l’office de vente EVvel/Adım Istanbul. Sur le panneau publicitaire du projet apparait en géant l’entraineur de l’équipe nationale de football de Başakşehir, Abdullah Avcı. Dans un entretien accordé au magazine d’Emlak Konut, le koç (entraineur) confie avoir acheté un logement dans l’un des bloc d’Adım pour apporter un cadre de vie sain à sa famille et surtout pour être seulement à 6km du nouveau stade Fatih Terim, son lieu de travail. A l’accueil, la secrétaire nous demande de remplir un formulaire pour renseigner notre statut et le bien immobilier que nous recherchons. La responsable des ventes prend ensuite le relais pour nous faire voyager dans un futur possible. La première étape obligatoire est celle de la maquette du projet. Tout en nous montrant les unités encore disponibles, elle nous demande notre budget. Nous lui répondons « 2 millions de TL » : de quoi lui faire briller les yeux. Exigeantes, nous lui informons vouloir acheter un 120m2 doté de 3 chambres avec vue sur le « parc botanique » (versant plus cher que celui face à la route principale). Les 38 000m2 de terrain appartiennent à Emlak Konut. Pour aménager cet espace vacant destiné à être un parc public, Emlak Konut a confié le projet à la société Yapı ve Yapı İnşaat A.Ş pour une somme de 510 millions de TL. Nous nous dirigeons ensuite vers les appartements témoins où la responsable ne cessera de nous répéter « imaginer ce lieu vide, tel qu’il vous sera vendu, sans la décoration». Difficile à imaginer tant l’architecture d’intérieur est tape à l’oeil. Après la visite de notre futur nid douillet, il est temps de passer aux choses sérieuses. Un appartement de 113m2 au 14e étage du block A, dont les baies vitrées offrent une vue imprenable sur le parc, est disponible. Le prix est de 960  000 TL, bien en-dessous des logements similaires que nous avons visités à Maslak, Ayazağa et Göktürk. La campagne promotionnelle du moment est tout aussi alléchante. Pour soutenir et sécuriser les investissements immobiliers après la tentative de coup d’état du 16 juillet 2016, Emlak Konut a lancé la campagne « pour une Turquie plus forte, le temps de l’union » (güçlü Türkiye için, birlik vaktı). Ainsi, si nous payons notre logement en une seule fois, son prix baisse de 13% (soit 835 000 TL). Si nous payons 50% ou 30% de son prix, nous bénéficions d’une réduction de 10% et de 5%. Nous avons ensuite 5 ans pour régler la suite du montant de notre appartement : pour éviter d’emprunter à la banque, « Emlak Konut se charge de tout ».

Appartement témoin ADIM Istanbul. Source : Filiz Hervet, 2017

Revenons à présent sur les détails du montage opérationnel de EVvel/Adım Istanbul. Le 8 septembre 2012, sous l’impulsion du Ministère de l’Environnement et de l’Urbanisme, le conseil des ministres décide d’en faire une « réserve foncière », dans le respect de la loi 6306 sur « les zones à risque de catastrophe naturelle ». Le 16 janvier 2013, TOKİ vend son foncier à Emlak Konut à hauteur de 97 millions de TL. Il s’agit de 34 parcelles de 75 000 m2 (parcelles 884, 891 et 892 et 894 de l’îlot 1). TOKİ, avec le soutien du Ministère de l’Environnement et l’Urbanisme, entame la révision du plan d’occupation des sols le 25 septembre 2013 (alors que le foncier est déjà vendu à Emlak Konut), après que la Municipalité de Başakşehir a déclaré qu’il s’agissait d’une zone de lutte contre les gecekondu afin de modifier les plans. Le nouveau plan d’urbanisme de la Municipalité de Başakşehir, réalisé à l’échelle 1/1000 est adopté le 15 août 2016, délimite une zone réservée aux logements et commerces. La hauteur des bâtiments est libre, à condition que la surface bâtie du projet ne dépasse pas les 20% de la superficie des terrains (Emsal : 2)(9). En connaissance du potentiel de construction, Emlak Konut achète le terrain prêt à l’emploi auprès TOKİ qui, selon la loi 3194 sur la « Reconstruction », doit aménager le foncier. Pour la construction, Emlak Konut lance un appel d’offres et c’est l’entreprise İntaya İnşaat qui parvient à faire la plus grosse proposition financière. Avec des recettes estimées à 726 millions de TL, la société de construction est en mesure de verser 26% de ses bénéfices à Emlak Konut – soit 188,7 millions de TL – à défaut d’acheter le foncier.

Le projet d’en face, Nidapark/Nidakule Kayaşehir, est similaire, que ce soit sur les types de logements et le montage opérationnel. Istanbul compte une quinzaine de projets « Nida », qui sont l’oeuvre du promoteur Tahincioğlu, l’un des clients fidèles d’Emlak Konut. Nous entrons dans l’office de vente, et le rituel reste identique : formulaire auprès de la secrétaire, visite guidée de la maquette et des appartements-témoins par la responsable des ventes, puis informations sur les prix. Pour un appartement de 118m2 (173m2 avec les balcons), le prix est de 854 000 TL. Même si le projet ne bénéficie pas de la même campagne promotionnelle que EVvel/Adım Istanbul, nous pouvons régler le montant de la somme en 60 mois pour ne pas avoir recours au crédit.

Au total, Emlak Konut a acheté pour ce projet 4 parcelles à TOKİ, pour une proposition d’achat à 117 millions de TL. Le processus d’attribution de droits à bâtir sur les parcelles est identique au projet que nous venons de décrire ci-dessus. Cependant, tout en réalisant seulement 1 139 logements, c’est-à-dire moins que le projet EVvel/Adım Istanbul, Tahincioğlu parvient à avoir des recettes supérieures, estimées à plus de 1 milliards d’euros. Le prix du m2 d’un logement Nida est donc supérieur au projet d’en face. Au final, pour l’utilisation du foncier, Tahincioğlu verse 38% de ses recettes à Emlak Konut qui récupère 407 millions de TL.

Conclusion : « les trois visages de Kayabaşı »

L’expérience Kayabaşı contraste avec les modes de vie des espaces anciens d’Istanbul, où l’on peut se rendre à pied chez le boulanger, au supermarché et dans les autres commerces de proximité. Nous avons retrouvé un peu de ce mode de vie urbain dans l’ancien bourg, Kayaşehir Merkezi, où se trouvent des bakkal (épiceries), des boucheries, des boulangeries, un muhtar et des cafés où se réunissent les hommes du quartier. L’architecture vernaculaire tranche avec le neuf de Kayaşehir situé à seulement 1km. Cependant, l’installation de projets de marque au sein des étapes 1 à 6 de Kayabaşı nous laisse pressentir l’arrivée d’une population plus aisée. En effet, les résidences TOKİ de Kayaşehir Merkezi ne sont pas des complexes immobiliers proposant salles de sport et de cinéma, piscine et sauna. Les nouveaux projets résidentiels sont plus luxueux et diffèrent de la simplicité des tours TOKİ qui se succèdent. Les promoteurs semblent s’adapter aux modes de vie assimilés à Başakşehir et viser une population issue de la « nouvelle bourgeoisie islamique », en proposant des salles de sport et des piscines non mixtes (les projets résidentiels que nous avons visité jusqu’ici ne le proposent pas).

(1) http://www.toki.gov.tr/haber/kayasehir-konutlarinda-kura-heyecani

(2) Catégorie 1 : les familles des martyrs, rescapés de guerre, veuves et orphelins ; catégorie 2 : priorité aux personnes de handicap ; catégorie 3 : les citoyens retraités ; catégorie 4 : autres acheteurs potentiels.

(3) Les terrains de TOKİ vendus à Emlak Konut sont des terrains prêts à l’emploi (viabilisés, aménagés et surtout dotés de droits à bâtir). Emlak Konut cède ensuite le foncier au promoteur en échange d’un partage sur les recettes. Le montant  financier issus de ce partage est généralement 2 à 5 supérieur que l’achat du terrain auprès de TOKİ. Ce modèle  pousse à la hausse le prix des logements.

(4) Les différents quartiers résidentiels de Kayabaşı et beaucoup de rues portent des numéros, ce qui accroit l’effet « ville nouvelle ».

(5) Il s’agit d’un dessert (à base de pois chiches, haricots, abricots, raisins, noisettes, lait, sucre, gingembre, noix et grenade) pour célébrer le 10ème mois du calendrier musulman.

(6) Dans son dernier ouvrage, Istanbul Planète, la ville du XXIe siècle, Jean-François Pérouse rappelle le regain d’intérêt de la pratique religieuse pour les produits alimentaires et cosmétiques biologiques. Par ailleurs, la sociologue Nilüfer Göle, dans Musulmans au quotidien. Une enquête européenne sur les controverses autour de l’islam (La Découverte, 2015), pointe le rapprochement progressif des pratiques religieuses musulmanes et des pratiques de consommation modernes liées au bien-être et au développement personnel.

(7) En 2014, la présence du drapeau des Emirats Arabes Unies et de l’Arabie Saoudite à côté de l’hôtel voisin du centre commercial pouvait témoigner de la présence d’un tourisme issu des pays du golf. Cf. « Compte rendu de la visite sur les franges de l’agglomération d’Istanbul (18 avril 2013) » disponible ici : http://oui.hypotheses.org/1747.

(8) Les toilettes du centre commercial semblent être le refuge des fumeuses. Le nombre de mégots et de brûlures de cigarettes dans les cabinets et l’exaspération de la femme de ménage nous laissent penser qu’il s’agit d’une pratique récurrente. Par ailleurs, il nous est difficile d’affirmer si ces femmes fument en cachette de leur famille, si elles ont peur d’être vues par le voisinage ou si la période de ramadan les pousse à ne pas gêner les clients qui jeûnent.

(9) Coefficient d’occupation des sols.

Bibliographie :

Morvan Y. et Logue S., 2014, Istanbul 2023, Editions B2, 2014, 144 p

Pérouse J.F., 2017, Istanbul Planète. La ville-monde du XXIe siècle, Paris, La Découverte, 220 p

Pérouse J.F., 2014, « Başakşehir (Istanbul), « la ville-épi » : de la marge urbaine épiphénomène au modèle urbain hégémonique », p83-104. Dans Semmoud, N. (et al.) (dir.). Marges urbaines et néolibérales en Méditerranée, Coll. Villes et territoires, Presses Universitaires François Rabelais, 287p

Ayşe Çavdar, 2011, « Basaksehir: The role of religiosity in the making of a new town », article tiré de sa présentation lors de la Conférence internationale RC21, Université européenne de Viadrina, Francfort.


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