Excursion urbaine du 04/04/2019 : quartier de Yıldıztabya

Ce compte-rendu est basé sur la journée de préparation du 03/04/2019 et d’excursion du 04/04/2019. Il a été rédigé et illustré avec l’aide de Marie Tihonphotographe.

NB : Nous recommandons vivement au lecteur de consulter en premier lieu le compte-rendu de la première excursion urbaine, dans lequel nous expliquons l’historique de la politique de transformation urbaine (TU) en Turquie, les lois qui l’encadrent et les acteurs impliqués dans le cas de l’arrondissement de Gaziosmanpaşa (GOP). Dans ce compte-rendu, nous nous concentrerons uniquement sur l’application de la TU dans le quartier de Yıldıztabya (photo 1).

Photo 1 : Vue de la zone 6B du quartier de Yıldıztabya. Plus de 145 habitations concernées par la TU ont été démolies. Cette colline surplombe le quartier de Sarıgöl où des immeubles TOKİ sont en train d’être construits.
Source : Marie Tihon (03.04.2019)

Introduction 

RAPPEL : La politique de transformation urbaine en Turquie a débuté dans les années 2000. Elle est appliquée pendant une dizaine d’années sans cadre juridique précis et sert à « rénover » des quartiers historiques délabrés et des quartiers de gecekondu, ces habitations « posées dans la nuit » illégalement et consolidées au fil du temps. Néanmoins, fin 2012, la « loi du désastre » n°6306 est promulguée et vient combler le presque-vide juridique encadrant la transformation urbaine. Cette loi a pour but de gérer les risques urbains, en premier lieu le risque sismique. Elle permet ainsi de déterminer des « bâtiments à risques » et surtout des « zones à risques ». Ces dernières sont vouées à être rasées pour la construction de projets immobiliers capables de résister aux séismes. Ces projets sont généralement conduits par des promoteurs privés et suivent les plans d’aménagement généraux validés par les municipalités. La transformation urbaine s’effectue donc surtout selon un partenariat public-privé, bien qu’en de rares cas il s’agisse de partenariats public-public. Si elle a pour but de gérer les risques urbains, cette loi est vivement critiquée : elle est perçue comme un prétexte permettant un transfert de propriété aux pouvoirs publics et l’enrichissement du secteur du bâtiment ; elle s’applique sans transparence et participation de la population, dans des conditions qui pénalisent les propriétaires ; elle ne tient pas compte des spécificités sociales et culturelles des quartiers concernés.

Pour cette troisième excursion, nous nous rendons dans l’arrondissement de Gaziosmanpaşa avec un groupe de dix étudiant·e·s et de leurs deux accompagnateurs (Master d’architecture et de science politique), venu·e·s de Bordeaux à l’occasion d’un voyage d’étude. Nous empruntons le bus 55T jusqu’à son terminus, le quartier de Sarıgöl, que nous avions visité lors de la première excursion urbaine. Celui-ci est en effet limitrophe du quartier de Yıldıztabya, séparés l’un de l’autre par le cimetière de Taşlıtarla (qui signifie « terrain pierreux »). Ce petit détour est pour nous l’occasion d’actualiser nos observations sur le quartier de Sarıgöl, et de retourner à l’officine de GOPAŞ pour récolter des informations sur l’avancée de la transformation urbaine, cette fois-ci dans le quartier de Yıldıztabya. Après ce rendez-vous, nous avons rencontré deux membres de l’association de quartier luttant contre la transformation urbaine, et nous nous sommes promené·e·s tou·te·s ensemble dans le quartier de Yıldıztabya.

Celui-ci est situé sur une colline dominant la Corne d’Or. Les « zones à risques » qui y sont déterminées englobent des zones de gecekondu bâtis dans les années 1950. Toutefois, on est loin des images dépréciatives de bâtisses faites de briques et de taule dans des quartiers malfamés. On est en fait plutôt proche des images d’Épinal : des maisons charmantes d’un ou deux étages, un petit jardin verdoyant à l’arrière avec vue sur Eyüp et la Corne d’Or, la tranquillité des rues où les chats se frottent à l’asphalte chauffée par le soleil (photo 2). Dans les discours politiques portant sur la transformation urbaine, les gecekondu ont toujours été des zones prioritaires à rénover. Toutefois, à Yıldıztabya, la transformation urbaine est sans doute moins avancée qu’ailleurs.

Photo 2 : Le quartier de Yıldıztabya ne donne pas l’impression de se trouver au milieu d’une métropole. Les rues sont calmes et la plupart des habitations disposent d’un petit jardin ou sont entourées d’arbres.
Source : Marie Tihon (03.04.2019)

I- Yıldıztabya, une petite histoire stambouliote

1. Histoire du gecekondu à Istanbul

                  Le quartier de Yıldıztabya est représentatif de l’histoire du développement urbain d’Istanbul. Situé sur une colline abrupte, celui-ci a commencé à se développer dans les années 1950. À cette époque, les campagnes turques se vident du fait de la mécanisation de l’agriculture et de l’industrialisation des villes : les migrants de Turquie (Anatolie, Mer Noire…) et des Balkans viennent chercher du travail et alimentent ainsi la croissance démographique de la ville. C’est à Haliç, sur la Corne d’Or (photo 3), que s’installe la plupart des entreprises, de sorte que leurs ouvriers cherchent à habiter à proximité, notamment dans l’arrondissement de Gaziosmanpaşa (créé administrativement en 1963, se séparant d’Eyüp), alors en marge du tissu urbain. 

Photo 3 : Les gecekondu de Yıldıztabya dominent la Corne d’Or, où de nombreuses entreprises se sont installées dans les années 1950.
Source : Marie Tihon (03.04.2019)

En arrivant à Istanbul, trois options sont en effet possibles : 1) habiter dans les logements construits par l’État pour ces travailleurs, mais ceux-ci sont rares car la période est à l’absence d’investissements étatiques dans le secteur du logement et des transports ; 2) se loger dans les logements vacants et insalubres des centre-villes, désertés par des minorités au cours du XXème siècle ; 3) construire soi-même son logement, un gecekondu. Cette immédiateté de la construction tient à leur illégalité. La majeure partie des terrains sont publics et ne sont pas ouverts à l’urbanisme, notamment quand ceux-ci sont à flanc de colline et donc trop abrupts. La construction d’un logement y est donc doublement illégale : d’une part, les occupant·e·s n’ont pas de titre de propriété, d’autre part ils n’ont pas non plus de permis de construire. Pour échapper aux contrôles, c’est donc la nuit que ces habitant·e·s construisent des logements rudimentaires. Les gecekondu sont néanmoins tolérés par l’État pendant plusieurs décennies, pour plusieurs raisons. D’abord, cela permet de maintenir une main-d’œuvre bon marché à proximité des zones industrielles. Par ailleurs, les gecekondu répondent à la demande de logements pour les classes populaires, permettant à l’État de ne pas se préoccuper de la question du logement social. Enfin, ces quartiers constituent des réserves électorales intéressantes. À la veille d’élections, des droits d’usage sont délivrés lors d’amnisties générales. Ceux-ci ne sont pas des titres de propriété en tant que tel, mais assurent une certaine légalité aux propriétaires et une source de revenus à l’État, qui puise une taxe foncière chaque année. Si les gecekondu des années 1950 sont basiques (un étage, toit de taule, ni eau courante ni électricité), ceux-ci se consolident au fil du temps. Les municipalités fournissent peu à peu des services (eau, électricité, routes), ou donnent des matériaux aux habitant·e·s afin qu’ils améliorent leur quartier. Cela permet par ailleurs d’augmenter le prix du foncier et de sécuriser le marché informel du logement. Les murs sont consolidés, des étages sont ajoutés, si bien que les gecekondu d’aujourd’hui n’ont plus rien à voir avec ceux des années 1950. Leur statut juridique tout comme leur structure ont évolué au fur et à mesure des politiques urbaines et des transformations menées par leurs propriétaires. 

2) Les gecekondu du quartier de Yıldıztabya 

Photo 4 : Un des membres de l’association, Haydar, et sa femme, nous expliquent l’attachement à leur maison, leur jardin et le quartier où ils ont grandi. Ils nous parle avec nostalgie de l’époque où la menace de destruction des habitations de Yıldıztabya ne planait pas encore. Ils ont peur à l’idée qu’on leur retire tout ce qu’ils ont construit au fil des années.
Source : Marie Tihon (03.04.2019)
Photo 5 : Leurs yeux s’illuminent lorsque ils parlent des diverses plantations de leur jardin. Un endroit paisible en plein coeur de la ville où ils cultivent des tomates, poivrons et autres condiments. Un arbre à coing trône sur leur terrasse.
Source : Marie Tihon (03.04.2019)

 

Lors de notre balade urbaine, le quartier de Yıldıztabya nous donne à lire cette histoire stambouliote. Nous marchons entre les gecekondu sur des routes sinueuses à flanc de colline, observant leurs murs qui laissent deviner les différentes couches historiques de leur consolidation. Les deux membres de l’association qui nous guident lors de cette balade sont âgés d’une soixantaine d’années. Ils nous expliquent que ce sont leurs parents qui ont construit l’habitation dans laquelle ils vivent aujourd’hui. L’un raconte ainsi : « Dans ce quartier, quand j’étais petit, on entendait « tac-tac-tac » toutes les nuits, il fallait construire vite. Moi aussi, j’aidais mon père en portant des seaux par exemple ». Alors que nous passons devant chez lui, il nous invite dans son jardin. C’est un gecekondu de trois étages, où il habite avec sa femme (photo 4). Il y a un petit jardin à l’arrière qu’ils ont transformé en potager (photo 5). De là, on peut voir la Corne d’Or et le quartier de Pazariçi (GOP), lui aussi concerné par la transformation urbaine. Parsemés ça et là, on peut en effet apercevoir des ruines de bâtiments, sans doute détruits après la conclusion d’accords avec leurs propriétaires. Le second membre (photo 6) a lui aussi un gecekondu de trois étages (photo 7). Sa mère loge au dernier étage, lui au milieu, tandis que le rez-de-chaussée est loué par une tiers personne. Tous deux n’ont pas de titre de propriété en bonne et due forme, il s’agit seulement d’un droit d’usage, comme évoqué précédemment.

Photo 6 : Süleyman, un autre membre de l’association insiste sur le fait que le combat pour préserver leur quartier continue, mais il regrette le manque d’engagement d’autres habitant·e·s. Il est conscient que cette lutte a entaché certaines relations de voisinage. Il déclare aussi avoir subi des pressions et il est persuadé qu’il a été licencié de son travail de fonctionnaire en raison de son opposition au projet de TU.
Source : Marie Tihon (03.04.2019)
Photo 7 : La maison de Süleyman représente beaucoup pour lui. C’est son père qui l’a construite de ses propres mains. Il ne possède pas de titre de propriété mais uniquement un droit d’usage.
Source : Marie Tihon (03.04.2019)

Les deux hommes nous expliquent qu’ils s’opposent à la transformation urbaine telle qu’elle est conduite, car ils y voient une manœuvre pour les inciter à quitter le quartier tandis que des populations plus aisées viendront s’y installer. Ils veulent préserver la culture de leur quartier, les relations de voisinage, leurs habitudes, et sont très attachés à leurs souvenirs, car c’est là qu’ils sont nés et ont vécu. Lorsque nous passons devant une dépression, l’un des deux membres nous explique qu’il s’agissait là d’une carrière de pierre, montrant ainsi la nature du sol du quartier : une structure pierreuse (comme l’indique par ailleurs le toponyme taşlıtarla, nom du cimetière), solide et donc peu risquée en cas de séisme. Détail qui a son importance, puisque c’est un des arguments qui a permis de contester légalement la détermination en « zone à risques » du quartier de Yıldıztabya. 

II- Une transformation urbaine au ralenti

1) Application et avancée de la TU dans le quartier de Yıldıztabya

Les premières données dont nous disposons sont disponibles sur le site de la municipalité de Gaziosmanpaşa. Comme pour les autres quartiers de l’arrondissement, la détermination en « zone à risques » a été promulguée fin décembre 2012 par le Conseil des Ministres[1] et publiée au Journal Officiel fin janvier 2013, dans le cadre de la « loi du désastre » (voir le premier compte-rendu). Certain·e·s habitant·e·s de GOP ont toutefois ouvert des procès afin d’annuler les déterminations en « zone à risques » de leurs quartiers, qu’ils ont remporté les années suivantes. Toutefois, ces « zones à risques  » s’étendant sur des quartiers entiers ont été divisées en différentes zones (A, B, C, D) pour complexifier les recours juridiques. Dans le cas du quartier de Yıldıztabya, la carte 1 montre d’une part la délimitation du quartier de Yıldıztabya et la zone concernée par la TU, d’autre part le découpage en 4 différentes zones : zone 6B, zone 6A, zone 6C et zone 5. Il est assez complexe de démêler l’imbroglio juridique desdites zones, notamment du fait d’informations parcellaires et non-actualisées sur le site de la municipalité de Gaziosmanpaşa. Voici néanmoins un résumé de la situation actuelle :

Carte 1 : Zone à risques (découpage en zones) dans le quartier de Yıldıztabya
Réalisation : Agathe Fautras (2019)

Zone 6C : Les négociations puis les destructions ont été menées à leur terme. t enfin la construction du projet immobilier sont achev

Zones 6A : Lorsque la région 5-6 est qualifiée en « zone à risques » fin 2012, des accords entre GOPAŞ et les propriétaires sont signés sur la zone 6A, amorçant ainsi les premières évacuations et démolitions d’habitations. Pendant ce temps, certain·e·s habitant·e·s intentent des procès contre la détermination en « zone à risques » du quartier et en sortent victorieu·se·s en 2016, bien que plusieurs appels de ces décisions de justice par l’État ralentissent les procédures. La zone 6A a cependant été à nouveau déterminée en tant que « zone à risques » en février 2018. Les négociations sont donc toujours en cours.

Zone 6B (photo 8) : Après le procès victorieux fin 2016, la zone 6B est à nouveau déterminée en « zone à risques », grâce à de menus changements opérés dans les délimitations desdites zones. Pendant cette période, 324 accords avec les propriétaires sont conclus et 145 bâtiments sont détruits (sur 663). À noter que seuls les plans d’aménagement (1/5000 et 1/1000) de la partie ouest de la zone 6B sont à nouveau validés par le Ministère de l’Environnement et de l’Urbanisme.

Photo 8 : Depuis la destruction des habitations de la zone 6B, des gravas ornent la colline. Selon les membres de l’association, les problèmes de santé, les bactéries qui stagnent dans ces décombres, et l’insécurité qui règnent sont aussi des raisons qui poussent d’autres propriétaires à quitter leur maison et à conclure des accords avec GOPAŞ.
Source : Marie Tihon (03.04.2019)

Zone 5 : Sa situation est assez semblable à la zone 6B. Ainsi, 131 bâtiments de la zone ont été détruits (sur 558) entre 2012 et 2016 à la suite d’accords conclus entre GOPAŞ et les propriétaires. Fin 2016, la zone a elle aussi été à nouveau déterminée en « zone à risques ». Toutefois, les plans d’aménagement (1/5000 et 1/1000) sont encore en cours d’élaboration. 

En somme, dans le quartier de Yıldıztabya, la transformation urbaine a finalement peu avancée : certes, un nombre important de bâtiments a été détruit suite aux accords passés avec une partie des propriétaires dans les zones 6B et 5, mais les négociations sont toujours en cours dans la totalité des zones, et la construction des projets immobiliers n’a pas encore été amorcée. La seule information dont nous disposons à l’heure actuelle est que la reconstruction de Yıldıztabya passera par un partenariat public-public, comme l’annonce le responsable de GOPAŞ, qui assure qu’il s’agit donc d’un projet « social » où il n’y a pas de rente. Ce partenariat public-public est passé entre la municipalité de Gaziosmanpaşa et la société de construction de l’İBB, KİPTAŞ. Depuis sa création en 1995, KİPTAŞ a construit 75 000 logements à Istanbul. Même si l’entreprise publique a contribué au développement de logements sociaux, notamment à Başakşehir, KİPTAŞ produit aussi du logement haut de gamme. Comme TOKİ, KİPTAŞ s’appuie sur son stock foncier pour développer des opérations, mais peut aussi préempter, exproprier et collaborer avec le privé. Il existe des modélisations des futurs bâtiments (image 1), mais nous ne parvenons pas à obtenir davantage d’informations auprès du responsable de GOPAŞ sur le nombre de logements, leur superficie, etc. Les projets immobiliers semblent ainsi être encore à l’étude.

Image 1 : Modélisation de projets immobiliers envisagés pour le quartier de Yıldıztabya
Source : Municipalité de Gaziosmanpaşa

2) Les raisons du ralentissement

Ce sont surtout les procès, et leurs effets sur les négociations avec les propriétaires, qui ralentissent ainsi la TU. Rappelons le principe de ces négociations. GOPAŞ, organisme public lié à la municipalité de GOP, a pour fonction de conclure des accords avec les propriétaires des zones à risques. En échange de leur départ, les habitants pourront avoir un appartement de valeur équivalente à leur bien dans le nouveau projet immobilier. Dans un premier temps, les négociations avancent bien. Les propriétaires habitent dans des gecekondu et beaucoup se réjouissent de pouvoir faire fructifier leur bien ou d’habiter dans des appartements de plus haut standing. En attendant la construction du nouveau projet immobilier, les habitants se logent ailleurs dans le quartier, avec l’aide d’une allocation de loyer fournie par la municipalité, ou retournent dans leur ville ou village d’origine, le temps des travaux. Néanmoins, une opposition à la TU commence à émerger quand certains habitants se rendent compte d’irrégularités dans les procédures (voir les précédents compte-rendus). À Yıldıztabya comme ailleurs, une association de quartier (Yıldıztabya Mahallesi Barınma Hakkını Koruma Derneği, Association de Protection du Droit au Logement) voit le jour. Notons que cette association est créée quelques mois après les déterminations en zones à risques, lui permettant d’agir rapidement, à l’inverse d’autres quartiers qui n’ont rejoint cette résistance qu’après quelques années. Comme pour les autres quartiers, cette association est soutenue par le réseau Bir Umut( actif dans la lutte contre la transformation urbaine dans toute la Turquie) et intente des procès qui remettent en cause la légitimité et la légalité des déterminations en zone à risques des quartiers de Gaziosmanpaşa. La situation actuelle est symptomatique de ces deux dynamiques (négociations et accords d’un côté, résistances de l’autre) : certaines parcelles ont été constituées et rasées, mais rien n’y est encore construit, de sorte que les propriétaires ayant passé un accord avec GOPAŞ sont toujours en attente de leur nouveau logement. En parallèle, les autres zones sont en attente de requalification en zones à risques ou de validation de plans d’aménagement. Les négociations sont donc largement ralenties, puisque même les habitants favorables à la TU constatent le retard accumulé et préfèrent conserver leur propriété.

Photo 9 : La TU a des effets néfastes sur les relations de voisinage. Les habitants sont divisés entre ceux qui s’y opposent et ceux qui attendent leurs biens avec impatience. Ces derniers rejettent la faute sur ceux qui intentent des procès qui empêchent de commencer les travaux. La voisine de Süleyman a fini par signer un accord avec GOPAŞ. Süleyman dit qu’elle respecte son combat mais que comme beaucoup d’autres habitants, elle ne veut sûrement pas être associée à cette lutte par peur de représailles.
Source : Marie Tihon 

Deux points peuvent être soulignés ici. En premier lieu, les habitants sont en grande majorité favorables à la transformation urbaine (photo 9). Ils souhaitent que leurs bâtiments soient renouvelés ou en tout cas consolidés pour prévenir les conséquences des séismes, sont favorables à l’amélioration des équipements urbains et des systèmes de transport, ou y voient une aubaine pour valoriser leur bien. Cela est perceptible dans les résultats des élections locales du 31 mars 2019 : l’AKP l’a emporté à Gaziosmanpaşa avec une solide avance, tandis que les candidats à la mairie de quartier (muhtarlık) opposés à la TU ont échoué, à Mevlana comme à Yıldıztabya (Photo 10). Lors de notre visite, l’association de Yıldıztabya vient d’ailleurs de fermer. L’une des raisons est la difficulté à payer le local associatif mensuellement, par manque de membres… Néanmoins, une petite partie des habitants s’opposant aux conditions désavantageuses dans lesquelles s’effectue la TU ralentit le processus. En deuxième lieu donc, il faut noter que le système juridique en Turquie est jusqu’à présent globalement performant. Dans le quartier de Yıldıztabya, une vingtaine de personnes ont ouvert plus d’une cinquantaine de procès (contestation de la détermination en zone à risques, des plans d’aménagement aux différentes échelles, de l’expropriation d’urgence, etc.), qu’ils ont pratiquement tous remportés.

Photo 10 : Quelques jours après les élections locales du 31 mars 2019, des affiches de campagne pour annoncer la candidature de Süleyman au poste de muhtar trônent toujours dans les rues de Yıldıztabya, bien qu’il n’ait pas été élu.
Source : Marie Tihon

Néanmoins, comme nous l’avions évoqué dans le compte-rendu sur l’excursion urbaine n°2 dans le quartier de Mevlana, les lois qui encadrent la TU sont régulièrement amendées afin de contourner les recours légaux menés par les associations. L’une d’entre elles est notamment la publication d’un article qui vient préciser les raisons qui justifient la détermination en zone à risques de la loi n°6306[2]. Ainsi, l’article 1 stipule que si une zone est constituée à plus de 65% d’habitations édifiées sans permis de construire, celle-ci peut être considérée comme une zone à risques. La logique ici tend à considérer les bâtiments sans permis comme étant de qualité médiocre et donc peu résistants aux séismes. Les zones à risques du quartier de Yıldıztabya étant des gecekondu, leurs propriétaires ne possèdent pas de permis de construire. Cet article pourrait donc permettre à l’État de remporter les procès intentés par les habitants. L’un des membres de l’association explique que c’est la raison pour laquelle ils ont perdu un unique procès. Toutefois, dans la pratique, les bâtiments sans permis de construire peuvent être d’excellente qualité et robustes. Si les propriétaires peuvent recevoir des amendes pour leur entorse à la loi, ils ne peuvent néanmoins pas être sanctionnés dans le cadre de la loi n°6306. Il s’agit d’une distorsion de procédure en droit administratif[3], que les habitants peuvent alors contester.

Conclusion

Ce qu’on retient de Yıldıztabya, c’est surtout l’incertitude dans laquelle sont plongés les acteurs. Lors de notre visite, les élections locales du 31 mars venaient d’avoir lieu. Si l’AKP a à nouveau emporté la municipalité de Gaziosmanpaşa, c’est le candidat CHP à la Grande Municipalité d’Istanbul (İBB) qui a arraché la victoire à quelques dizaines de milliers de vote près. Rappelons-nous que celui-ci avait visité les quartiers de Sarıgöl et de Mevlana, faisant des promesses aux membres des associations de quartier sur la TU. Pourtant, on peut se demander quelle sera la marge d’action d’Ekrem Imamoğlu. La TU est en effet largement centralisée, puisque c’est le Ministère de l’Environnement et de l’Urbanisme qui pilote la TU et la Présidence qui détermine les zones à risques. Néanmoins, l’İBB est insérée dans les échelons de pouvoir et pourrait bien court-circuiter les procédures, si telle est sa volonté. Le responsable de GOPAŞ n’a néanmoins pas l’air inquiet, et semble persuadé que le CHP coopérera sans trop de difficulté. Après tout, à Fikirtepe, où le quartier a été totalement rénové, n’était-ce pas le CHP qui a remporté la municipalité ? Incertitude face aux prérogatives de l’opposition, incertitude même quant à la victoire réelle de l’opposition… Auxquelles s’ajoutent toutes les incertitudes dont nous avons parlé : quel projet immobilier ? Quand ? Les zones à risques vont-elles à nouveau être annulées ? Les amendements de loi vont-ils permettre de passer outre les recours des habitants opposés à la TU ? Autant de questions qui rendent frileux n’importe quel habitant à pousser la porte de GOPAŞ pour négocier. À chacune de nos visites, les bureaux d’accueil demeurent en effet résolument vides. 

Photo 11 : Un enfant joue au cerf-volant sur les décombres des maisons de la zone 6B. En face, le parc d’attraction Isfanbul/Vialand.
Source : Marie Tihon

[1]Depuis la présidentialisation du système politique, c’est la Présidence qui prend la décision.

[2]Plus précisément, il s’agit de la loi n°6704, publié le 14 avril 2016, qui contient 25 articles dont le premier vient caractériser davantage la détermination en « zone à risques ».

[3]https://www.istanbulbarosu.org.tr/files/yayinlar/dergi/doc/ibd20172.pdf


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