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Compte-rendu de l’excursion urbaine “Gentrification d’Eminönü-Küçükpazar au prisme du tourisme Airbnb”

CR rédigé par Gizem Kosova, doctorante à l’Université de Galatasaray, chercheuse associée à l’IFEA

 

Les excursions urbaines de l’année 2025 se sont  poursuivies avec la visite d’Eminönü – Küçükpazar en mars. Nous avons commencé cette excursion devant le Bazar Égyptien et l’avons terminée à Süleymaniye.

Küçükpazar nous offre un exemple significatif de processus de gentrification touristique, à Istanbul. Bien que Küçükpazar soit situé au cœur d’Istanbul, à l’intersection des réseaux de transport et dans une zone touristique, on peut observer qu’il ne devient pas aussi touristique que les quartiers environnants. La transformation urbaine entamée en 2006 y est restée inachevée, ce qui accélère la taudification de la zone. Cette taudification entraîne une contradiction : d’une part, elle attire des acteurs individuels de la gentrification en raison de la baisse des loyers ; d’autre part, les problèmes de sécurité dans le quartier poussent de nombreux touristes à éviter de s’héberger dans la zone et à passer du temps dans les zones voisines.

Itinéraire de l’excursion

 

La zone qui s’étend de Küçükpazar à Eminönü, située à proximité de Süleymaniye, l’un des sites patrimoniaux les plus importants d’Istanbul inscrits sur la liste du patrimoine mondial de l’UNESCO (Conseil Municipal d’Istanbul, 2022), présente une organisation spatiale complexe comprenant des secteurs commerciaux, résidentiels, manufacturiers et de stockage. Des ateliers, des usines et un grand nombre de logements bon marché répondant aux besoins des travailleurs, caractérisent l’organisation spatiale de la zone. Au cours des 50 dernières années, Küçükpazar est devenue une zone de taudification urbaine. Cependant, le processus de dégradation de la zone n’empêche pas d’y observer les effets socio-spatiaux d’activités touristiques dont l’importance est croissante.

Trois vagues de gentrification ont eu lieu à Istanbul. La première vague correspond au réinvestissement du centre-ville par les classes supérieures. La deuxième vague marque une diffusion plus large de la gentrification, touchant des quartiers centraux jusque-là désinvestis ainsi que des villages qui, jusqu’ici, n’étaient pas inclus dans la mondialisation. Quant à la troisième vague, elle désigne une gentrification plus que jamais liée aux grands capitaux, au cours de laquelle de puissants promoteurs réaménagent des quartiers entiers avec le soutien de l’État (Hackworth et Smith, 2000). Dans le cas de Küçükpazar, on peut dire que le projet de rénovation de Süleymaniye présente les caractéristiques de la troisième vague de la gentrification, puisqu’il a été mis en œuvre dans le cadre d’un partenariat public-privé. D’autre part, on observe aussi des caractéristiques de la première vague, car après l’arrêt du projet, une prolifération d’initiatives individuelles orientées vers la consommation touristique s’est développée dans la zone.

Photo 1a : L’entrée à Küçükpazar

 

 

 

 

 

 

 

 

Photo 1b : La vue de Küçükpazar depuis l’avenue Ragıp Gümüşpala

 

 

 

On ne peut pas penser la troisième vague de gentrification indépendamment des politiques néolibérales et des politiques d’urbanisation qu’elles engendrent. Ces politiques ont réorganisé l’espace urbain en fonction des intérêts liés à la reproduction du capital. Dans ce contexte, la finance mondiale, les États-nations et les gouvernements locaux ont agi ensemble pour accélérer la privatisation du foncier et créer des actifs financiers fondés sur le développement urbain (Can et Ribeiro da Silva, 2023).

En Turquie, on observe une réorganisation de l’espace par des politiques d’urbanisation néolibérale orientées vers l’accumulation du capital. Depuis l’arrivée au pouvoir du Parti de la Justice et du Développement (AKP) en 2002, on observe une intensification des politiques d’urbanisation néolibérales, sous une forme autoritaire. Dans cette optique, l’État est devenu un acteur central du processus de l’accumulation du capital en privatisant d’anciens édifices publics, notamment industriels, ainsi que des forêts, des rivières et des terrains urbanisés de manière informelle (Erdi Lelandais, 2017). Cela a entraîné un vaste processus de destruction et de reconstruction urbaine à travers de grands projets, avec des impacts environnementaux, sociaux et culturels importants (Lovering et Türkmen, 2011).

   

Photo 2-a et Photo 2-b : exemples de démolition dans la zone

Le Projet de Rénovation de Süleymaniye, qui inclue Küçükpazar, est entrée en vigueur en 2006. Il constitue l’un des exemples concrets des politiques d’urbanisation néolibérales à Istanbul, puisque ce projet a ouvert la zone aux investissements par l’action directe de l’État, en collaboration avec des acteurs privés. Dans le cadre de cette loi, la Société anonyme d’habitation, d’urbanisme, de planification, de tourisme, de transport, d’industrie et de commerce d’Istanbul (KİPTAŞ), une entreprise de construction affiliée à la municipalité métropolitaine d’Istanbul, a acheté de nombreux bâtiments dans la zone, enregistrés et non enregistrés, à partir de 2007 (NOVASAM, 2023). Par ailleurs, à partir de 2018, certaines entreprises privées ont participé à la transformation urbaine de Süleymaniye afin de financer le projet en raison des ressources insuffisantes de KİPTAŞ (Terzi, 2023).

À partir de 2010, de nombreuses démolitions ont été réalisées sur une vaste zone allant de l’arrière de la mosquée Süleymaniye jusqu’à Küçükpazar. À la suite de ces démolitions, la population résidente a fortement diminué et les espaces de production ont été fermés. Dans les zones où se sont déroulées des démolitions, on constate l’apparition de nombreux parkings et espaces de collecte des déchets. Une autre conséquence de ces démolitions est l’émergence de nombreuses mafias, allant de celles qui contrôlent les parkings à celles qui louent les logements de KİPTAŞ (NOVASAM, 2023).  A la suite de ces démolitions, le processus de dégradation urbaine, remontant aux années 1950, s’est visiblement accéléré dans la zone.

Photo 3 : Un terrain démoli reconverti en parking

La transformation urbaine à Küçükpazar reflète globalement les caractéristiques de la troisième vague de gentrification. Dans le cadre du projet de rénovation de Süleymaniye mené par l’État, des expropriations ont été suivies de démolitions et de déplacements, et les processus d’acquisition des biens immobiliers dans la zone a été réalisé dans le cadre de partenariats public-privé.

 

   

 

Photo 4a : Une maison rénovée     

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Photo 4b : Une maison rénovée juste à côté d’une maison délabrée

 

 

 

Une augmentation du nombre d’hôtels destinés aux touristes a été clairement observée dans la zone de Küçükpazar au cours des dix dernières années. Les anciens logements, autrefois réservés aux célibataires, ont été transformés en appart-hôtels. Les hôtels qui accueillaient des commerçants ou des célibataires venus d’Anatolie ont été réaménagés pour attirer les touristes, et transformés en hôtels. De plus, certains bâtiments et terrains ont été achetés pour y construire de nouveaux hôtels (NOVASAM, 2023). En dehors des hôtels, on observe au cours de ces dernières années une augmentation du nombre de confiseries, de boutiques de souvenirs et de cafés-terrasses.

   

 

 

Photo 5a : Un hôtel touristique    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Photo 5b : L’hôtel touristique le plus cher de Küçükpazar

 

 

 

 

 

 

La gentrification touristique, dont on observe les prémices à Küçükpazar, a été définie pour la première fois par Kevin Fox Gotham (2005) comme la transformation d’un quartier populaire en une zone relativement aisée et privilégiée, à mesure que s’y multiplient les lieux de divertissement et les infrastructures touristiques. Selon l’analyse de Herrera et al. (2007), à mesure que les quartiers gentrifiés deviennent des lieux touristiques, les frontières entre le tourisme et la gentrification tendent à s’estomper. D’après Augustin Cocola Gant (2018), la gentrification touristique est également un processus dans lequel l’augmentation du nombre de visiteurs menace le « droit de rester sur place » de la population locale.

Comme une grande partie de Küçükpazar est constituée de bâtiments délabrés, des relations illégales y ont cours. La population sédentaire – en particulier depuis les démolitions – a fortement diminué, tandis que les signalements de délits, la stigmatisation médiatique et la dégradation urbaine, sont croissants. Par conséquent, comme les loyers et les prix des terrains y sont plus bas que dans les zones touristiques avoisinantes, le quartier attire de nouveaux investisseurs : majoritairement de grandes confiseries, des propriétaires d’hôtels touristiques et de cafés-terrasses.

    

 

 

 

Photo 6a : Une confiserie de nouvelle génération (photo prise par Mehmet Tayfur)  

 

 

 

Photo 6b : Une petite confiserie ancienne

Outre le faible coût des loyers, plusieurs facteurs expliquent cette attractivité : la localisation du quartier dans la péninsule historique, sa proximité avec les lieux touristiques les plus visités, sa localisation au croisement des grands axes de transport (une ligne de métro a été ouverte en 2014 et une ligne de tramway en 2021), le passage fréquent de groupes de touristes, des prix d’hôtel inférieurs à ceux des quartiers voisins et enfin l’attente d’un processus de gentrification une fois le projet de rénovation de Süleymaniye achevé. Tous ces éléments contribuent à l’augmentation du nombre de commerces et d’hôtels orientés vers la consommation touristique et poussent les commerces implantés de longue date dans la zone à se réorganiser pour répondre aux besoins de cette nouvelle clientèle.

Pendant notre excursion, on s’est arrêtés dans certains lieux pour observer les effets de la transformation urbaine et de la gentrification touristique à Küçükpazar. D’abord, on a vu d’anciennes confiseries, dont la plus récente existe depuis au moins trois générations, tandis que la plus ancienne remonte à la fin de l’époque ottomane. L’une d’entre elles a décoré sa vitrine afin de se distinguer des autres confiseries et d’attirer l’attention des touristes. Après avoir vu ces anciennes confiseries, on s’est arrêtés devant un magasin de posters qui se présente comme « le premier magasin d’affiches et de posters à Istanbul » et qui a été ouvert en 2023. Selon son propriétaire, le magasin est fréquenté plutôt par des touristes et des personnes disposant d’un certain capital culturel. Ensuite, on est entrés dans le han (auberge) d’Ali Paşa, un ancien bâtiment de commerce et d’hébergement datant du XVIIIᵉ siècle. C’est l’un des rares hans d’Istanbul qui a pu parvenir jusqu’à nos jours sans que son architecture d’origine ait été trop altérée (Güran, 1978). Dans la même rue, on est passés devant un magasin de couvertures traditionnelles. Compte-tenu de la gentrification touristique de Küçükpazar, l’artisan fabricant de couvertures a commencé à vendre aussi des carnets et des sacs faits main.

Photo 7 : Un atelier de matelassier vendant des sacs et carnets faits main pour les touristes

 

 

 

 

 

 

 

Il est nécessaire de mentionner l’émergence d’un nouvel acteur dans le processus de gentrification touristique à Küçükpazar. Au cours de la dernière année, on a commencé à y observer une augmentation du nombre d’annonces Airbnb.

On est ensuite descendus dans la rue Ragıp Gümüşpala. Là, on a vu de grandes confiseries commerciales, considérées comme des indicateurs majeurs de la gentrification touristique à Küçükpazar. Ensuite, on est retournés à l’intérieur de Küçükpazar. On a d’abord vu Kuveloğlu Han, un ancien bâtiment de commerce et d’hébergement construit au XIXᵉ siècle, avec une architecture d’inspiration occidentale (Gülenaz, 1998). Dans ce bâtiment, on trouve un four à pide traditionnel vieux de 400 ans, un lieu également fréquenté par les touristes. Après en être sorti, on a continué à marcher en montée.

Sur notre chemin, on s’est arrêtés devant un hôtel boutique. Cet hôtel a ouvert il y a quatre ans. L’un de ses cofondateurs affirme qu’il s’agit de l’un des tout premiers hôtels touristiques du quartier et que son ouverture a incité l’apparition d’autres établissements similaires dans les environs. Après avoir quitté l’hôtel, on a continué à monter un peu plus et on s’est arrêtés dans une zone proche de Süleymaniye. À cet endroit, il y a un manoir ottoman du XIXᵉ siècle qui a été restauré et transformé en hôtel touristique. Bien que ce soit l’hôtel le plus cher de Küçükpazar, il reste moins coûteux que les hôtels situés dans d’autres zones touristiques avoisinantes. À Küçükpazar, notre dernier arrêt s’est fait devant un café avec terrasse situé dans la même rue que le manoir et qui existe depuis 15 à 20 ans. Les chambres de l’immeuble où se trouve le café sont également louées sur Airbnb.

L’expansion des locations de courte durée, dont la plus répandue est Airbnb, devient de plus en plus un moteur de gentrification à part entière, dans les quartiers touristiques (Çobangil et Ateş, 2025). Cette expansion a été conceptualisée sous le terme d’« airbnbisation » par Peters (2016). L’airbnbisation correspond au changement du paysage socio-culturel des quartiers urbains façonnés par Airbnb. Elle englobe des processus tels que la disparition de la cohésion communautaire, la modification du caractère des quartiers urbains et la transformation des espaces résidentiels en zones touristiques par l’intermédiaire de l’airbnbisation (ibid.). Ce processus peut être envisagé dans le cadre de la gentrification touristique.

À Küçükpazar, la grande majorité des annonces sur Airbnb proviennent des hôtels localisés dans la zone. Le nombre d’annonces de location publié par des particuliers reste très faible. Cette situation peut s’expliquer par le fait que Küçükpazar est une zone de taudification urbaine qui comprend nombre de logements non-rénovés, ce qui entraîne une insuffisance du nombre de logements habitables.

En dépit du nombre limité de logements Airbnb à Küçükpazar, on observe que la prévalence de la plateforme Airbnb en Turquie a considérablement augmenté, en particulier à Istanbul (IPA, 2023). Cependant, on peut préciser que si Küçükpazar atteint un niveau suffisant de nombre de logements après le projet de rénovation de Süleymaniye, la proportion de logements Airbnb risque de se développer davantage, au détriment des potentiels résidents.

 

Photo 8 : Maison en ruine à Süleymaniye

En montant vers la mosquée Süleymaniye depuis le haut de Küçükpazar, on a traversé une zone comprenant un grand nombre de terrains de démolition, de bâtiments en ruines ou incendiés. En contraste avec le processus de la gentrification touristique en cours, certaines zones délabrées se sont transformées en lieux de vie et de travail pour les collecteurs de papier. Ils y exercent leur activité et y logent dans des conditions précaires (Şen, 2011). D’autre part, nous avons pu y voir quelques bâtiments rénovés. Le parc immobilier rénové de Süleymaniye se concentre plutôt dans les zones adjacentes au quartier de Vefa. On peut dire que, contrairement à Küçükpazar, où les acteurs individuels jouent un rôle important, le processus de gentrification à Süleymaniye est davantage mené par l’État. Le quartier compte un nombre bien plus important de bâtiments rénovés par rapport à Küçükpazar. Une grande partie de ces bâtiments a été transférée à des fondations (« vakıf » en turc). Contrairement à Küçükpazar, on ne trouve pas d’offres de logements Airbnb à Süleymaniye. Cette absence peut s’expliquer par la structure complexe de la propriété : ici, les logements rénovés et habitables ont généralement été cédés à des fondations. Enfin, on a terminé notre excursion devant la mosquée Süleymaniye.

Photo 9 : Un bâtiment appartenant à une fondation à Süleymaniye. Source : Yandex

 

BIBLIOGRAPHIE

Agence de planification d’Istanbul (İPA). 2024. « ‘Airbnb Yasası’ Kısa süreli Kiralamaların Konut Kriziyle İlişkisi ». İstanbul : İBB Kültür A.Ş. Disponible à l’adresse: https://ipa.istanbul/yayinlarimiz/genel/kent-gundemine-bakis-airbnb-yasasi-kisa-sureli-kiralamalarin-konut-kriziyle-iliskisi/

Can, A. et Ribeiro da Silva, H. F. « Neo-liberal authoritarian urbanism: the dominant contemporary patterns of urban spatial production in Istanbul and São Paulo », Globalizations, 2023, pp. 1-17. URL: https://doi.org/10.1080/14747731.2022.2156237

Cocola-Gant, A. « Tourism gentrification », Dans Lees, L and Phillips, M (dir.) Handbook of Gentrification Studies. Cheltenham and Northampton : Edward Elgar Publishing, 2018 pp. 281-293. URL : https://www.researchgate.net/publication/323696032_Tourism_gentrification

Conseil municipal d’Istanbul (2022). « Dünya Mirası Süleymaniye’nin Tarihi Dokusu, Şeffaf ve Etik Süreçlerle Korunmalıdır! », la dernière consultation : 19.03.2025. URL : https://istanbulkentkonseyi.org.tr/dunya-mirasi-suleymaniyenin-tarihi-dokusu-seffaf-ve-etik-sureclerle-korunmalidir-2/

Çobangil, O. et Ateş, E. « Airbnbfication and gentrification from the perspective of rent gap theory: the case of Beyoğlu, Istanbul », Urban Geography, vol. 46(3), 2025, pp. 1-27. DOI: 10.1080/02723638.2025.2481799

Erdi Lelandais, G. « L’urbanisation néolibérale et conservatrice au prisme de l’autoritarisme en Turquie », Mouvements, 2017/2 (n° 90), p. 54-61. DOI: 10.3917/mouv.090.0054

Gotham, K. F. « Tourism from above and below: globalization, localization and New Orleans’s Mardi Gras », International Journal of Urban and Regional Research, 29(2), 2005, pp. 309-326, URL: https://doi.org/10.1111/j.1468-2427.2005.00586.x

Gülenaz, N. « İstanbul’daki 19. Yüzyıl ve Sonrası Osmanlı Ticaret Han ve Pasajlarının Stil ve Fonksiyon Bakımından İncelenmesi », Thèse de doctorat non publiée, Institut des sciences sociales de l’Université technique d’Istanbul, İstanbul, 1998.

Güran, C. « Türk Hanlarının Gelişimi ve İstanbul Hanları Mimârîsi », Vakıflar Genel Müdürlüğü, İstanbul, 1978.

Hackworth J. et Smith, N. « The Changing State of Gentrification », Tijdschrift voor Economische en Sociale Geografie, 92(4), 2001, pp. 464-477. URL: https://doi.org/10.1111/1467-9663.00172

Herrera, L. M. G., Smith, N., & Vera, M. Á. M. « Gentrification, Displacement, and Tourism in Santa Cruz De Tenerife ». Urban Geography, 28(3), 2007, 276–298. URL https://doi.org/10.2747/0272-3638.28.3.276

Inside Airbnb, la dernière consultation : 01.01.2025. URL : https://insideairbnb.com/istanbul/

Lovering J. et Türkmen H. 2011. « Bulldozer Neo-liberalism in Istanbul: The State-led Construction of Property Markets, and the Displacement of the Urban Poor ». International Planning Studies, 16:1, pp. 73-96. URL: https://www.tandfonline.com/doi/full/10.1080/13563475.2011.552477

NOVASAM, Süleymaniye’nin Sosyal ve Ekonomik Doku Analizi Araştırması, Novasam Araştırma ve Danışmanlık, İstanbul 2023.

Şen, B. « İstanbul Tarihi Kent Merkezinde Kentsel Dönüşüm: Mekânsal Müdahaleye ‘İçerden Bakış’ ya da Mekânsalı Toplumsalla Birlikte Düşünmek », Toplum ve Demokrasi, 5(11), 2011, pp.33-52. URL: https://dergipark.org.tr/tr/pub/toplumdd/issue/22742/242736#article_cite

Terzi, A. F. « Neoliberalizmin Kent Mekanına Yansımaları: İstanbul Süleymaniye’de Seçkinleştirme Pratikleri », Thèse de Master, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, 2023, 133 p.


OpenEdition vous propose de citer ce billet de la manière suivante :
gulcinerdi (19 juillet 2025). Compte-rendu de l’excursion urbaine “Gentrification d’Eminönü-Küçükpazar au prisme du tourisme Airbnb” Observatoire Urbain d'Istanbul. Consulté le 23 avril 2026 à l’adresse https://doi.org/10.58079/14e59


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