Gentrification ? Démolition, redéveloppement et précarité à Fikirtepe
Par Dilek Karabulut 1 & Francesco Pasta 2
1 Doctorante en géographie à l’Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne, boursière AMI à l’IFEA.
2 Docteur en urbanisme du Politecnico di Milano, chercheur associé à l’OUI à l’IFEA.
Nous tenons à remercier G. Erdi et V. Kimyonok pour la relecture et merci à G. Gug de l’avoir mis à disposition sur le site web.
La troisième étape du cycle des excursions urbaines organisé par l’OUI pour l’année 2025 a eu lieu à Fikirtepe le 11 avril, sur le thème « Les variations de la gentrification à travers des quartiers à Istanbul ». Nous avons commencé à 11h, près de la station Marmaray Söğütlüçeşme. Tout au long de notre excursion, ponctuée de dix arrêts (Image 1), nous avons traversé les trois zones du quartier : celle déjà transformée, celle en cours de transformation, et celle où les travaux n’ont pas encore commencé. Après être arrivés à notre dernière étape, à Gazhane, vers 15h30, nous avons consacré environ une heure à un temps de réflexion et de discussion collective avec le groupe.
Ce compte rendu commence par un bref aperçu de l’histoire de Fikirtepe et de son processus de transformation urbaine, avant de revenir sur les observations faites lors de notre excursion.
Fikirtepe : Traces de la migration, ombres de la transformation urbaine
Lorsque Fikirtepe est apparu dans les années 1940-50, le quartier se situait à la frontière physique de l’expansion urbaine d’Istanbul, incarnant le mode de développement dominant à l’époque : l’urbanisation informelle des gecekondu[i]. Plus de soixante-dix ans plus tard, Fikirtepe est à nouveau une frontière, cette fois en tant que terrain d’expérimentation pour une nouvelle phase d’accumulation du capital par la production urbaine : la transformation urbaine (kentsel dönüşüm) à grande échelle des anciennes zones de gecekondu.
L’histoire de Fikirtepe illustre, à bien des égards, le mouvement des populations des zones rurales vers les villes et l’urbanisation informelle, ainsi que l’approche de réaménagement guidée par la recherche du profit, promue par le gouvernement au cours des deux dernières décennies. La photographie des fouilles du tell de Fikirtepe (Fikirtepe Höyüğü) dans les années 1950 (Image 2) – réalisées sur un site identifié comme l’un des premiers établissements néolithiques de la région, habité dès le 7e millénaire avant notre ère- montre une vaste prairie où la seule construction visible est le pavillon de chasse du sultan Murad V. Quelques décennies plus tard, la transformation est saisissante. Les images satellites d’archives révèlent comment un terrain vague en 1946 est devenu, en 1966, une zone habitée, façonnée par des vagues de migration rurale vers les zones urbaine (Image 3). Ce qui était autrefois un espace ouvert s’était transformé en un foyer pour une population croissante, marquée par l’essor des gecekondu et la résilience des nouveaux habitants urbains.

Image 2 : Fouilles du tell de Fikirtepe dans les années 1950, à l’arrière-plan se trouve le pavillon de chasse du sultan Murad V. Tiré des archives du département de la préhistoire. Source : Lien 1.

Image 3 : Images satellites de Fikirtepe de 1946 et 1966. Réalisée par Dilek Karabulut à partir d’images https://harita.istanbul/
Dans les années 1950, de nombreux migrants furent attirés par Fikirtepe, principalement en raison de la vague de développement industriel qui suivit la construction de l’autoroute D-100 en 1958. Ce projet d’infrastructure majeur transforma la zone, jetant les bases de nouvelles implantations gecekondu. Les familles ouvrières, largement employées dans les zones industrielles le long de la D-100, commencèrent à construire leurs propres maisons en réponse à l’absence de politiques de logement public et d’alternatives viables, posant ainsi les fondations d’une communauté urbaine résiliente. Dans ce pays en voie d’industrialisation, la main-d’œuvre bon marché des migrants ruraux habitant les gecekondu ainsi que leurs besoins quotidiens les rendaient indispensables au fonctionnement de l’économie urbaine. En conséquence, le gecekondu joua un rôle crucial dans le maintien du développement économique, ce qui amena les autorités politiques à tolérer, voire à soutenir tacitement, leur présence dans la ville. L’ouverture de la D-100 – communément appelée Ankara Asfaltı (Asphalte d’Ankara) – marqua un tournant. Mais ce n’est qu’en 1973, avec l’achèvement du Pont du Bosphore, que Fikirtepe connut une nouvelle vague de croissance. Les améliorations des liaisons de transport rendirent la zone beaucoup plus accessible pour la classe ouvrière, encourageant davantage de personnes à s’y installer et à y construire leur vie. Façonné au fil des années par la vie et le travail des familles ouvrières, Fikirtepe devint officiellement un quartier en 1965 avec l’établissement de son premier bureau administratif local — le muhtarlık (Ayik, 2014). En 1971, seulement deux ans plus tard, la population croissante et l’expansion des implantations se divisèrent en trois quartiers distincts : Fikirtepe, Devrim (actuellement appelé Dumlupınar), et Eğitim (ibid.). Après l’introduction de la loi sur la copropriété en 1965, les gecekondu à un étage commencèrent à se transformer en immeubles à plusieurs étages.
Entre les années 1980 et le début des années 1990, suite à la politique de régularisation des établissements informels (imar affı), le droit foncier à Fikirtepe a été accordé aux habitants. Au début des années 1990, la région a connu plusieurs plans de réhabilitation et de zonage, et des titres fonciers y ont été attribués. En Turquie, la majorité des propriétaires de gecekondu possèdent des documents d’attribution de titre plutôt que des titres de propriété officiels. À cet égard, Fikirtepe se distingue des autres zones de gecekondu, ses habitants étant propriétaires de titres fonciers officiels plutôt que de simples documents d’attribution. À cette époque, le quartier s’était progressivement transformé, comme la plupart des premiers quartiers de gecekondu, en un quartier urbain consolidé. Fikirtepe accueillait une population variée reflétant la diversité socio-culturelle de la Turquie (y compris des Turcs et des Kurdes, des sunnites et des alévis originaires de l’Anatolie intérieure, de la côte de la mer Noire et des régions du Sud-Est du pays) et composée de résidents aux revenus faibles à moyens inférieurs. Autrefois une implantation périphérique en bordure de la ville, Fikirtepe s’est retrouvée située sur un terrain très prisé dans un emplacement bien desservi, proche de certains des quartiers les plus aisés d’Istanbul grâce au développement urbain incessant et à l’expansion des infrastructures.

Image 4 : Évolution des établissements à Fikirtepe au fil des ans, Source : Rapport du plan d’urbanisme de Fikirtepe.
Depuis l’arrivée au pouvoir de l’AKP en 2002, la « transformation urbaine » est devenue un pilier central de son programme de restructuration urbaine. Dans ce cadre, les quartiers de gecekondu sont rapidement devenus les principales cibles du gouvernement nouvellement élu.[ii] Depuis 2005, Fikirtepe est également devenu un terrain d’expérimentation, un lieu où les gouvernements locaux et centraux ont mis en pratique les nouvelles lois sur la transformation urbaine. Au fil du temps, un cycle de planification, d’oppositions juridiques et d’annulations s’est installé, avec l’élaboration de nouveaux plans, leur annulation par des décisions judiciaires, puis leur révision. Pendant ce temps, les démolitions et les constructions ont continué, donnant lieu à un panorama fragmenté et ambigu de la transformation dans toute la zone.
Aujourd’hui, Fikirtepe est l’un des plus grands projets de transformation urbaine en cours visant les quartiers de gecekondu à Istanbul. Alors que la vision initiale promettait une métamorphose quasi instantanée, passant du « bidonville » à « Manhattan », la réhabilitation s’est étirée sur près de deux décennies, sans perspective de fin à l’horizon.
Au départ, les autorités ont cherché à expérimenter un nouveau modèle de réaménagement urbain à partir de zéro, en s’appuyant sur le fait que la propriété foncière à Fikirtepe avait été régularisée, contrairement à de nombreuses autres zones de gecekondu, comme nous l’avons mentionné. Le plan proposait une augmentation spectaculaire des droits de construction ainsi que des incitations généreuses pour la consolidation des parcelles, visant à transformer le tissu urbain finement découpé de Fikirtepe en soixante mégablocs de tours développés par différents groupes immobiliers. Les profits anticipés pour les promoteurs et les propriétaires fonciers devaient faciliter des accords rapides, permettant à l’État de rester en retrait avec une supervision minimale en matière d’urbanisme ou d’architecture. En théorie, Fikirtepe serait rapidement transformé par une urbanisation de marché libre.
Cependant, les choses ne se sont pas déroulées aussi facilement. Le projet a avancé beaucoup plus lentement que prévu en raison d’ambiguïtés juridiques, de lacunes dans la planification et de conflits entre les parties prenantes. Au fil du temps, le climat économique florissant de la fin des années 2000 s’est détérioré. Avec la dégradation de l’économie, de nombreux promoteurs ont rencontré des difficultés – certains n’ont jamais lancé les constructions, tandis que d’autres ont laissé des projets inachevés. Sans coordination globale, le développement s’est fait de manière chaotique et à des rythmes très variables sur cette vaste zone. Si certains projets ont été achevés et ont commencé à commercialiser des logements, beaucoup d’autres sont restés bloqués à différents stades.
L’ensemble de la zone du projet a été divisée en trois phases (image 5) et, en 2021, l’État est intervenu directement dans la première phase du projet. L’agence publique de logement TOKİ et sa filiale, la Société d’Investissement Immobilier Emlak Konut (Emlak Konut GYO), sont intervenues pour accélérer une version révisée de la transformation, conformément à la directive émise par le président Erdoğan (voir lien 2). Selon le nouveau processus d’Emlak Konut, 19 étapes ont été introduites pour la première phase du projet (image 6), sous le nom de « Nouveau Fikirtepe », qui prévoit 12 320 unités indépendantes (lien 3). Cependant, les deuxième et troisième phases de la zone du projet restent programmées pour une réhabilitation ultérieure, avec un calendrier incertain.

Image 6. Zone du projet Yeni (Nouveau) Fikirtepe d’Emlak Konut REIC. Source : Brochure du projet Emlak Konut Yeni Fikirtepe.

Image 7. Image des typologies résidentielles à travers différentes périodes à Fikirtepe. Crédit photo : Francesco Pasta.
Entre deux mondes : une promenade à travers Fikirtepe
Notre excursion a traversé les secteurs de Fikirtepe qui n’ont pas encore été réaménagés, ainsi que les chantiers où le gouvernement central procède actuellement à des reconstructions (image 1). Nous avons commencé près de la station Marmaray Söğütlüçeşme, dans la zone située entre la rocade et la rue Abdi İpekçi. Ici, le réaménagement ne s’est pas encore concrétisé, mais certaines affiches publicitaires des promoteurs immobiliers ornent encore les façades des bâtiments gecekondu dont les propriétaires avaient signé des accords. Par endroits, des immeubles vidés en prévision de démolitions imminentes ont été rasés, tandis que d’autres ont été abandonnés ou réaffectés – démontrant ainsi que, même si le réaménagement ne démarre pas, ses perspectives ont des impacts concrets sur le tissu du quartier.
Notre premier arrêt a été le parc Dayanışma, où nous avons commencé par un bref aperçu de l’histoire de Fikirtepe. Étant donné que le quartier est en transition, avec des démolitions en cours et des habitants toujours présents, nous avons demandé aux participants de ne pas prendre de photos en marchant, car se déplacer en groupe de plus de vingt personnes pouvait être perçu comme intrusif par des résidents déjà confrontés à l’incertitude. Nous avons donc désigné des points spécifiques le long du parcours où ils pouvaient s’arrêter pour prendre des photos sans gêner.
Un exemple intéressant du changement physique et fonctionnel provoqué par le réaménagement est le hammam local à notre deuxième arrêt, qui a fermé il y a plusieurs années lorsque son four est tombé en panne. Le propriétaire n’a pas jugé utile de le réparer, puisque la démolition était prévue et que les nouveaux habitants des immeubles récemment construits n’étaient pas le genre de personnes à fréquenter un hammam. Mais, avec le retard du réaménagement, le hammam inactif a été loué et transformé en dépôt et boutique d’occasion, ses murs intérieurs ayant été démolis pour s’adapter à ce nouvel usage. À quelques pas seulement du hammam se trouve le cinéma Murat, un cinéma en plein air des années 1970. Aujourd’hui, sa scène et son écran ont disparu depuis longtemps, remplacés par un marché d’objets d’occasion. L’ancienne billetterie marque toujours l’entrée, veillant désormais sur des souvenirs fanés sous le ciel ouvert.

Image 8 : 1- Un ancien hamam transformé en magasin d’occasion. 2- L’ancienne billetterie du cinéma Murat. 3- Scène du cinéma Murat. Crédits photos : Dilek Karabulut.
Juste derrière le hammam, le complexe Kent Plus domine le quartier de gecekondu restant avec ses trois tours massives, offrant un aperçu de ce qui pourrait advenir si les plans du gouvernement et des promoteurs se réalisaient comme prévu (Image 9). Ce complexe fut l’un des premiers à être achevé, mais il incarne aussi l’échec de cette vision de réaménagement à tenir ses promesses d’un style de vie haut de gamme – devenant plutôt un exemple de mauvaise gestion. Comme dans la plupart des blocs issus du réaménagement, Kent Plus comprend une section commerciale de deux étages au niveau de la rue, mais celui-ci est presque entièrement vide et ses escalators sont en panne.

Image 9 : Trois tours massives du complexe Kent Plus et leurs environs. Crédit photo : Dilek Karabulut.
Des décors aux réalités sociales
Notre itinéraire s’est poursuivi dans les ruelles situées entre la rue Hızırbey et la rue Dereboyu, où, comme ailleurs à Fikirtepe, des bâtiments vacants et des terrains abandonnés ont été transformés en points de collecte des déchets. Les murs d’une ruelle, couverts de graffitis en arabe, pourraient laisser penser que des habitants arabophones vivent dans le quartier. En réalité, ces graffitis ont été réalisés pour transformer la rue en décor de tournage de l’adaptation arabe d’une série télé turque (image 10), où le paysage de Fikirtepe représenterait les banlieues défavorisées de Beyrouth.

Image 10 : Graffitis muraux réalisés pour une série télévisée en arabe. Crédits photos : Dilek Karabulut.
Au cours de l’année écoulée, Fikirtepe a attiré une population étrangère croissante, notamment des migrants aux moyens limités. Cette population s’est installée dans le quartier précisément en raison du report de la réhabilitation, de la dégradation qu’elle a entraînée, et des opportunités qu’elle a involontairement créées, c’est-à-dire des logements vacants à bas coût et des sources de revenus informelles. Le remplacement des habitants locaux par des nouveaux arrivants plus aisés – un marqueur classique de la gentrification — est bien sûr au cœur de la vision de la réhabilitation. Toutefois, à mesure que le projet s’est enlisé, un autre type de changement social s’est imposé dans les zones non réaménagées de Fikirtepe : les résidents de longue date qui pouvaient se permettre de partir, ou qui n’avaient d’autre choix, ont quitté les lieux, remplacés par des nouveaux venus souvent dans des conditions financières plus précaires, souvent des étrangers originaires de pays comme l’Ouzbékistan, le Turkménistan, la Géorgie, l’Afghanistan et d’autres encore.
Du restaurant à la maison
Pour le déjeuner, notre groupe s’est serré dans la petite échoppe tenue par Ali, un homme originaire d’Ouzbékistan qui vit en Turquie avec sa femme depuis près de vingt ans, située sur la Mandıra Caddesi (Point 7 dans l’image 1). Autrefois artère principale de Fikirtepe, le flanc nord de cette rue a été entièrement rasé en 2021, et les travaux de construction se poursuivent depuis. Cette vague de démolition a aussi détruit le bâtiment où Ali et sa famille habitaient, ainsi que celui où ils tenaient leur commerce. À cette époque, Fikirtepe avait connu un boom soudain de population d’Asie centrale, attirée par des appartements abordables et la proximité de quartiers aisés où beaucoup travaillaient dans les services à domicile. Le commerce d’Ali prospérait alors, mais les choses sont devenues plus difficiles depuis.
En effet, le pic de la migration étrangère vers Fikirtepe semble désormais passé. Les démolitions de 2021 ont fait disparaître une grande partie des logements bon marché du quartier, tandis que le ralentissement économique, la chute de la monnaie, l’inflation et la hausse des loyers ont rendu le travail en Turquie moins rentable. Parallèlement, le gouvernement a renforcé sa politique contre l’immigration irrégulière, refusant les permis de séjour et augmentant les patrouilles de rue ciblant les migrants sans papiers. De nombreux Ouzbeks et Turkmènes ont quitté le quartier, et les restaurants qui leur étaient destinés ont commencé à rencontrer des difficultés – l’un d’eux, situé non loin de celui d’Ali, est devenu un restaurant de poissons tenu par des Turcs. Ali, aujourd’hui citoyen turc, ne compte pas retourner en Ouzbékistan, mais peine à concilier ses besoins en logement et en revenus.
Nous avions choisi le restaurant d’Ali pour notre pause déjeuner, à la fois pour faire découvrir aux participants de l’excursion une micro-entreprise tenue par des migrants à Fikirtepe, et parce qu’il disposait d’un grand étage pouvant accueillir le groupe. Cependant, Ali nous a expliqué que cet étage avait été transformé en logement familial. Ce n’était là que la dernière étape d’une série de déplacements que lui et sa famille avaient connus à Fikirtepe ces dernières années. Après la démolition de leur appartement et de leur restaurant en 2021, la famille a loué un appartement dans Torkam, un complexe résidentiel livré en 2018 par la société municipale Kiptaş – à l’époque où la mairie d’Istanbul était encore dirigée par l’AKP. C’était la première fois à Fikirtepe qu’une société publique intervenait pour remplacer des promoteurs privés défaillants. Situé au 13e étage et avec accès à une piscine, cet appartement était relativement abordable. Ali a également obtenu un nouveau local commercial dans un immeuble délabré, situé sur Mandıra Caddesi, avec l’avantage de se trouver en dehors du périmètre de transformation urbaine. Mais en 2024, le propriétaire a augmenté le loyer de 3 000 TL à 25 000 TL (de 87 euros à 705 euros selon la moyenne du taux de change de 2024), et la famille a dû partir. Ils ont brièvement emménagé dans un autre appartement, mais des difficultés financières les ont contraints à partir à nouveau. C’est alors qu’ils ont transformé l’étage supérieur du restaurant en logement de fortune.
Aujourd’hui, Ali tient bon, attendant que la rénovation de l’autre côté de la rue soit enfin achevée. Les nouveaux habitants attendus ne seront peut-être pas du genre à fréquenter ce modeste restaurant où lui et sa femme servent des plats turcs et ouzbeks. Mais s’ils étaient ne serait-ce qu’une partie à devenir des habitués, il espère que l’affaire pourrait repartir. C’est ce pari qui le fait tenir, pour l’instant.
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La précarité au seuil : expériences quotidiennes du déplacement Vers la fin de notre excursion à Fikirtepe, une ancienne habitante du quartier et participante à notre excursion (que nous appellerons Ayşe pour préserver son anonymat) nous a conduits dans la cour attenante à l’immeuble où elle avait vécu pendant cinq ans, jusqu’à recevoir, comme tous ses voisins, un avis d’expulsion d’un mois en mars 2025. À côté de l’appartement désormais vidé, Ayşe a raconté comment le bâtiment, construit par le père de son propriétaire, portait autrefois les espoirs d’un réaménagement censé offrir un mode de vie de classe moyenne – des espoirs finalement déçus par la lenteur et l’incertitude du projet. Comme la plupart des voisins, le propriétaire d’Ayşe avait cessé l’entretien de son immeuble, anticipant une démolition imminente, sans cesse repoussée. À mesure que le quartier se dégradait, de nombreux habitants déménageaient, et la communauté se désintégrait peu à peu. L’endroit qu’ils appelaient autrefois « chez eux » devenait méconnaissable ; selon les mots du propriétaire d’Ayşe, ce n’était plus un lieu où ils souhaitaient voir grandir leurs enfants. Il y a seulement deux mois, Tepe Sera – la société qui avait acquis les droits de réaménagement plusieurs années auparavant, sans réussir à concrétiser le projet – a commencé à afficher des avis d’expulsion sur tous les bâtiments. Pourtant, même après la date limite, de nombreuses familles continuent d’y vivre, faute d’alternative de logement. Lors de notre visite, nous sommes passés par le quartier où Ayşe avait récemment emménagé et nous nous sommes arrêtés chez un bakkal local que nous connaissions pour leur permettre de faire connaissance. Le bakkal, installé à Fikirtepe depuis les années 1990 avec sa femme, tient cette petite boutique de quartier depuis plus de vingt ans. Le long de la rue Erdemler, où elle se trouve, plusieurs vitrines ont été fermées ou transformées en dépôts, souvent pour le marché du vendredi tout proche. En mettant en relation les besoins en logement des nouveaux arrivants – souvent des étrangers – avec les appartements vacants et abordables laissés par les voisins partis, le bakkal et son épouse contribuent à maintenir une certaine forme de vie locale, même si le tissu social du quartier se transforme. Lorsque les appartements sont occupés, les nouveaux habitants viennent faire leurs courses chez lui, ce qui permet au commerce de rester ouvert. En parallèle, le couple continue d’économiser en prévision d’un départ qu’ils savent inévitable, tôt ou tard. Les récits d’Ayşe et du bakkal illustrent des aspects essentiels de la vie dans une zone de réaménagement urbain, marquée depuis près de deux décennies par une reconstruction physique à grande échelle et une recomposition sociale. Ce sont les liens tissés au quotidien entre résidents diversifiés qui permettent aux anciens comme aux nouveaux habitants de faire face à l’incertitude prolongée, à la précarité et aux tensions générées par un projet de transformation étiré dans le temps, ses pressions excluantes et sa trajectoire non linéaire. |
En montant vers le ‘Yeni Fikirtepe’
Après le déjeuner, nous avons traversé la Mandıra Caddesi pour entrer dans la vaste zone de réaménagement. Cette partie, qui couvre 828 777 mètres carrés, correspond à la zone de Fikirtepe que le gouvernement a reprise en 2021, quatorze ans après que le secteur ait été initialement désigné pour une transformation urbaine. Représentant environ 60 % du périmètre initialement prévu, elle constitue désormais la première phase du projet récemment rebaptisé « Yeni Fikirtepe ». Ici, des entrepreneurs soutenus par l’État achèvent des constructions qui étaient bloquées depuis des années à cause d’investisseurs privés défaillants. Sur certaines parcelles, des promoteurs privés travaillent encore à finaliser des projets longtemps retardés, comme les MINA Towers, où le plan initial de six tours a été réduit à trois. Ailleurs, des entreprises soutenues par TOKİ et Emlak Konut construisent entièrement de nouveaux ensembles, suivant des plans actualisés élaborés sous la supervision du ministère de l’Urbanisme. Quelques-unes des rues originelles traversent encore ce vaste chantier, permettant l’accès aux résidences achevées auparavant par des promoteurs privés.

Image 11. Vue de la première phase du projet, appelée « Yeni Fikirtepe ». Crédit photo : Dilek Karabulut.
Nous avons continué le long de la rue Mandıra, désormais bordée de banderoles d’Emlak Konut et de TOKİ, puis nous sommes montés entre deux chantiers jusqu’à la route parallèle en hauteur. Autrefois bordées de ruelles étroites et animées du quartier, ces pentes sont désormais empruntées par de lourds engins de chantier au service de vastes projets de réaménagement. En marchant le long de la rue Doruk, flanquée de tours en construction à moitié achevées, la route nous a finalement conduits à l’autoroute. Depuis ce point de vue en hauteur, nous pouvions clairement voir l’ensemble de la troisième phase du réaménagement, une zone où les démolitions n’ont pas encore commencé.

Image 12. Traversée de la construction en cours du projet « Yeni Fikirtepe ». Crédit photo : Francesco Pasta.
La traversée de ce qui reste
Pour atteindre la troisième phase du projet de réaménagement, nous avons dû traverser l’autoroute. Il n’y avait pas de passage pour piétons, ce qui nous a contraints à avancer en file indienne le long d’une bande étroite à côté de la route principale, en contournant le bord. Depuis ce chemin surélevé, nous pouvions observer une scène saisissante : les étals des vendeurs ambulants à la fin du marché du vendredi, le lycée İmam Hatip, et le centre commercial de luxe Akasya, tous visibles dans un même cadre. Finalement, le chemin nous a conduits dans la zone de la troisième phase.
Ici, les démolitions n’ont pas encore commencé. Pourtant, des avis collés sur les bâtiments informent les habitants qu’ils doivent quitter les lieux avant la fin mars.[iii] À défaut, l’électricité et l’eau seront coupées (Image 14). Cette partie de Fikirtepe est délimitée au sud-ouest par l’autoroute et au nord-ouest par le Kurbağalıdere. Après ce lieu, nous nous sommes remis en route vers notre dernière étape : Gazhane.
Réflexion et discussion
À notre dernière étape, nous nous sommes réunis dans l’un des ateliers de Gazhane pour revenir sur la journée et entamer une discussion autour du thème principal des excursions de cette année organisées par OUI : la gentrification. Notre conversation a largement dépassé les cadres habituels de ce sujet. Les participants ont abordé des notions telles que le « néolibéralisme bulldozer », le lourd tribut psychologique du déplacement, ainsi que les limites des concepts euro-américains pour saisir les réalités des transformations urbaines dans les villes de Turquie. Pourtant, au cœur de toutes ces réflexions, une question revenait sans cesse : Fikirtepe peut-elle vraiment être comprise comme un cas de gentrification ?
Au fil des décennies, le concept de gentrification s’est élargi par rapport à sa définition initiale, plus restreinte, formulée par Ruth Glass (1964) pour décrire la réappropriation des quartiers centraux par les classes aisées après une période de déclin, entraînant le déplacement des habitants à faibles revenus. Neil Smith (1979) soutient que la gentrification n’est pas seulement un processus porté par les individus, mais qu’elle est enracinée dans la logique de l’accumulation du capital. Il argumente que l’expansion des banlieues répondait historiquement aux obstacles à l’accumulation dans le centre-ville, rendant la réinjection de capitaux dans ces zones de plus en plus rentable jusqu’à ce que le capital recommence à affluer, initiant ainsi des processus de réhabilitation et de renouvellement. Au début des années 1980, Neil Smith cherchait à distinguer la gentrification de la rénovation urbaine : la première renvoyant à la réhabilitation par la classe moyenne des quartiers populaires, la seconde au remplacement complet des structures existantes par de nouveaux bâtiments sur des terrains déjà développés.
Comme le souligne Smith (2002), la gentrification est désormais une stratégie urbaine généralisée à l’échelle mondiale. Lees et al. (2016) proposent, avec le concept de « gentrification planétaire », une compréhension élargie de ce phénomène, suffisamment vaste pour englober les processus variés par lesquels les espaces urbains à travers le monde sont remodelés au service des intérêts du capital et des classes supérieures. Si la tendance globale à un renouvellement urbain excluant est indéniable, la question demeure de savoir si cette extension conceptuelle ne dilue pas la précision analytique du terme. Même en restant au sein d’Istanbul, métropole tentaculaire abritant des modes d’urbanisation divers et des trajectoires historiques distinctes, il est légitime de se demander si un terme unique comme « gentrification » peut saisir pleinement les dynamiques à l’œuvre dans des quartiers aussi différents que Küçükpazar, Cihangir, Dolapdere, Yeldeğirmeni ou Fikirtepe (pour ne citer que ceux impliqués dans la série d’excursions OUI de cette année). Mobiliser le terme « gentrification » pour souligner les racines communes des différents processus d’urbanisme tourné vers la rente foncière et les déplacements qu’ils engendrent présente des avantages, à condition de ne pas perdre de vue l’hétérogénéité des processus qui se déroulent réellement sous ce qui risquerait autrement de devenir un concept fourre-tout.
La gentrification est généralement comprise comme une amélioration physique d’un tissu urbain qui a soit subi un processus de dégradation, soit était déjà modeste et à faible revenu. Cette dégradation est souvent considérée comme allant de soi, sans être remise en question. Fikirtepe, en revanche, illustre clairement comment une dégénérescence « par conception » est activement déclenchée par des politiques urbaines, non seulement par un désinvestissement sélectif, mais aussi par la production et le maintien de l’abandon.
En outre, la gentrification est généralement considérée comme un processus qui se déploie dans le temps, débutant par l’arrivée initiale de résidents à revenus plus élevés, et conduisant à un renouvellement socio-démographique plus large. Dans les cas de « gentrification par constructions neuves (new-build gentrification) » (Rérat et al., 2009), on observe que les constructions haut de gamme et l’arrivée de classes supérieures contribuent à transformer le quartier environnant, faisant ainsi grimper les prix. Toutefois, la situation spécifique de Fikirtepe est telle que l’écart entre les parties déjà réaménagées et celles en attente de transformation ne cesse de se creuser. Le développement bloqué et la dégradation socio-spatiale des zones gecekondu restantes ont permis de maintenir les prix relativement abordables, même au sein d’une crise plus large des loyers, comparé aux quartiers voisins. Parallèlement, les nouveaux immeubles de grande hauteur peinent souvent à tenir les promesses de « vie de luxe » et d’exclusivité mises en avant par les médias, se transformant plutôt en méga-blocs destinés à une classe moyenne en difficulté, avec des valeurs immobilières qui restent en retard par rapport aux zones résidentielles adjacentes.
Affirmer que le projet Fikirtepe « équivaut » à une gentrification dans sa forme actuelle risque de diluer le concept au point d’en perdre la portée réelle. L’évolution du rôle de l’État – passant d’un rôle discret et implicite à une intervention ouverte et affichée – reflète également l’incapacité du secteur privé à tirer suffisamment de profit pour capitaliser pleinement sur la rénovation urbaine. Si les nouveaux bâtiments se vendent à des prix plus élevés que les anciennes habitations qu’ils ont remplacées, ces prix restent toutefois inférieurs à ceux des résidences neuves situées en dehors du quartier ou des appartements traditionnels en bord de mer à Kadıköy, en partie à cause des travaux toujours en cours dans la zone. Malgré sa situation stratégique et le poids considérable des pouvoirs mobilisés autour du projet, Fikirtepe n’a pas su tenir la promesse grandiose de devenir le « Manhattan » d’Istanbul. Au contraire, il a engendré un état prolongé de précarité pour les résidents de longue date comme pour les nouveaux arrivants, qui se retrouvent souvent à vivre à la fois dans le sillage d’un déplacement passé et dans le prélude interminable à un déplacement futur. Dans cet entre-deux, ils peinent à naviguer dans une temporalité suspendue, marquée par le report constant des travaux de rénovation et leurs relances répétées.
Références:
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Erman, T., A. Eken (2004). The “Other of the Other” and “unregulated territories” in the urban periphery: Gecekondu violence in the 2000s with a focus on the Esenler case, İstanbul, Cities, 21 (1), pp. 57-68.
Glass, R. (1964). “Introduction: Aspects of Change”, Centre for Urban Studies, London: Aspects of Change, London: MacGibbon and Kee.
Lees, L., Shin, H. B., & López Morales, E. (2016). Planetary gentrification. Polity.
Pasta, F. (2022). Fikirtepe in limbo: Urban transformation, cross-border migration, and re-peripheralization in Istanbul. In G. Forte & K. Hwa (Eds.), Embodying Peripheries (1st ed., pp. 170–199). Firenze University Press. https://doi.org/10.36253/978-88-5518-661-2.08
Pasta, F. (2025). On the fault line. Inhabiting extended transiency in Fikirtepe, Istanbul. Politecnico di Milano.
Rérat, P., Söderström, O., & Piguet, E. (2010). New forms of gentrification: Issues and debates. Population, Space and Place, 16(5), 335–343. https://doi.org/10.1002/psp.585
Smith, N. (2002). New Globalism, New Urbanism: Gentrification as Global Urban Strategy. Antipode, 34(3), 427–450.
Smith, N. (1979): Toward a Theory of Gentrification: A Back to the City Movement by Capital, not People, Journal of the American Planning Association, 45:4, 538-548.
Stern, A. (2021). Chronique de quartier: Juste avant la destruction d’un monde. Hypotheses. https://ayak.hypotheses.org/category/recherche/dessins-commentes
Lien 1 : https://www.gazetekadikoy.com.tr/gundem/fikirtepe039nin-sakli-gemisi
Lien 2: https://www.yenisafak.com/gundem/fikirtepede-rontgen-cekildi-tedavi-basliyor-3576706
Lien 3: https://www.emlakkonut.com.tr/en/yeni-fikirtepe
[i] Le terme gecekondu, qui se traduit littéralement du turc par « construit en une nuit », désigne les habitations situées en périphérie des villes, accueillant principalement des migrants ruraux-urbains (Erman et Eken, 2004).
[ii]En effet, plusieurs réglementations juridiques ont été adoptées pour concrétiser les projets de transformation urbaine à travers la Turquie. Ce processus a commencé avec la promulgation de la loi n° 5366 en 2005, qui visait à réhabiliter les centres urbains historiques d’Istanbul tels que Sulukule et Tarlabaşı. Plus tard, en 2010, une modification de l’article 73 de la loi municipale a étendu cet agenda de transformation à des zones comme Fikirtepe. En 2012, une autre loi majeure concernant la transformation urbaine, dite loi sur les catastrophes, a été adoptée. Dès l’année suivante, en 2013, Fikirtepe a officiellement été déclarée « zone à risque ». À partir de ce moment, l’accent mis sur le consentement des résidents pour la transformation urbaine a laissé place à une pression accrue sur la communauté locale. Le contrôle de la zone a été transféré au ministère de l’Environnement et de l’Urbanisation, qui a élaboré de nouveaux plans de développement. Cependant, ces plans ont été contestés en justice par les chambres des architectes et des urbanistes, et ont finalement été annulés. Suite à l’annulation par le tribunal de la déclaration de zone à risque, Fikirtepe a été reclassée en « zone de réserve ».
[iii] Dans son article “Juste avant la destruction d’un monde”, Aurélie Stern (2021) analyse avec sensibilité et précision le lent effritement des dynamiques communautaires et du quotidien à Fikirtepe, pris dans les méandres d’un projet de transformation urbaine. Le texte, magnifiquement illustré de dessins originaux, donne à voir l’impact humain d’une attente prolongée et d’un avenir incertain.
OpenEdition vous propose de citer ce billet de la manière suivante :
Dilek Karabulut, Francesco Pasta (10 septembre 2025). Gentrification ? Démolition, redéveloppement et précarité à Fikirtepe. Observatoire Urbain d'Istanbul. Consulté le 13 février 2026 à l’adresse https://doi.org/10.58079/14mbe




